Юридические услуги

Обязанность по уплате налога с продажи объектов недвижимости закреплена в Налоговом Кодексе РФ II р., ст. 23 «Обязанности налогоплательщиков (плательщиков сборов, плательщиков страховых взносов)». Объектами налогообложения являются все объекты недвижимости, включая квартиры, дома, земельные участки, офисы и прочее. В отличие от обычного налога на недвижимость, данный сбор уплачивается только при совершении сделки, например, купли-продажи, то есть однократно. 

Плательщиками выступают физические и юридические лица, причем физлица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, приравниваются к юрлицам и оплачивают сбор, исходя из выбранного режима налогообложения, но только при совершении сделок с недвижимым имуществом, используемом в предпринимательских целях.  С 2016 года налоговое законодательство в данной области ужесточилось, изменился срок владения недвижимостью для получения права продажи без уплаты налога. Также появилась привязка совершения расчетов по налогу к кадастровой стоимости объекта.

Продажа недвижимости какой налог платить?

Согласно действующего законодательству, налог уплачивается при продаже объекта недвижимости, то есть при получении дохода. Для расчета учитывается разница между стоимостью, затраченной на покупку, и стоимостью продажи недвижимости. В 2019 ставка остается прежней и составляет 13% для резидентов. Для нерезидентов раньше эта сумма составляет 30% от стоимости проданного объекта недвижимости. С этого года нерезиденты и резиденты в правах уравнялись, то есть размер налога стал единым.

Из нового – с 2019 года есть возможность продавать собственность без уплаты налога.  ФЗ № 424-ФЗ от 27.11.2018 установлено, что резиденты и нерезиденты имеют право продавать недвижимость без уплаты налога при владении имуществом в течение 3-5 лет, что также соответствует ст. 217.1 НК РФ от 29.11.2014 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества». Для вычисления срока учитываются не полные года, а месяцы, что удобнее. Пятилетний срок установлен для квартир и частных домов, которые перешли в собственность до 01.01.2016 года. Для всех остальных объектов, которые были приобретены ранее этой даты, действует 3-х летний срок владения. Кроме того, трехлетний срок для безналоговой продажи действует в следующих ситуациях:

  • наследование собственности;
  • получение собственности по дарственной (только от родственников);
  • получение в собственность в результате приватизации объекта;
  • недвижимость перешла в собственность на условиях содержания иждивенца или при пожизненной ренте.

Законодательством предусмотрено, что других льгот и условий безналоговой продажи объекта недвижимости нет. Пенсионеры и прочие «льготные» категории граждан не освобождаются от уплаты налога, если недвижимость находится в собственности меньше указанных сроков.

Налог с продажи недвижимости в 2019 году

Еще одним нововведением с 2019 выступает особенность расчета налога. Теперь эта сумма привязана к кадастровой стоимости. Такая ситуация сложилась из-за постоянного занижения стоимости объекта в договоре при его продаже с целью снижения подоходного налога. Поэтому было принято решение внести изменения в соответствующее законодательство, что и было реализовано с 2016 года. При искусственном занижении цены налог рассчитывается исходя из 70% от кадастровой стоимости на начало года, в котором совершена сделка.

Для физлиц налог рассчитывается в случае, если сумма продажи превышает сумму покупки. Например, квартира была приобретена за 2 млн рублей, а продана уже за 2,5 млн, то есть сбор рассчитывается с разницы в 500 тыс. рублей. Также предусмотрен налоговый вычет для объектов, которые перешли в собственность по наследованию или приватизации. Согласно п.1 ст. 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты», максимальный размер такого вычета, то есть налоговой скидки, может составить до 1 млн рублей.

Пример:

Стоимость квартиры при покупке составила 2 млн, кадастровая стоимость объекта на 01.01.2018 – 3,5 млн. Видно, что договорная сумма занижена (0,7*3.500.000=2.450.000 рублей). Поэтому при расчетах используется именно кадастровая стоимость:

  • 0,7*3.500.000 -1.000.000 = 1.450.000 рублей (сумма, которая будет использована в качестве базы для вычисления налога);
  • 1.450.000*0,13%=188.500 рублей (налог, необходимый к уплате).

где 1 000 000 рублей – налоговый вычет.

Получить налоговый вычет могут только резиденты, то есть граждане РФ и другие лица, проживающие на территории РФ более 183 дней в год подряд. Исключением является только продажа объектов недвижимости для предпринимательства. Максимальная сумма вычета распространяется на объекты жилой недвижимости и земельные участки. Для остальных объектов максимальная сумма не может превышать 250 тысяч.

У плательщика налога есть два выхода снижения размера сбора:

  • применение вычета;
  • учет расходов, которые он понес в связи с приобретением объекта.

В последнем случае учитываются расходы по выплате процентов по кредиту или стоимость услуг риелтора. Такие расходы подтверждаются соответствующими документами, то есть надо предоставить договора и квитанции. При этом практика показывает, что второй способ более выгодный, особенно при приобретении квартиры или дома в кредит.

Какие документы нужны для уплаты налога

После совершения сделки по продажи недвижимости продавец должен подавать декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода, который равен одному календарному году. Все налогоплательщики самостоятельно рассчитывают сумму налога, учитывая полученный по сделке доход. При этом первой подается декларация, налог уплачивается после сдачи отчетности – после проверки декларации и выявления возможных ошибок.

Проверка отчетности осуществляется на основании следующих документов, предоставляемых плательщиком налога:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи (предоставляются старый и новый договора для подтверждения срока владения недвижимостью, если срок меньше трех лет, то налог рассчитывается с разницы);
  • документы, подтверждающие право собственности (выписки ЕГРП, ЕГРН, свидетельство о регистрации);
  • свидетельство о вступлении в право собственности по наследованию, дарственной, приватизации (предоставляется необходимый документ);
  • банковские документы, чеки и другие документы, подтверждающие получение средств.

С 2019 года в силу вступила новая форма 3-НДФЛ (утверждена Приказом № ММВ-7-11/569 от 03.10.2018. Эта декларация упрощена, тут надо заполнить только Титул, оба раздела и Приложение (указываются расчеты). Проще и удобнее подавать декларацию через Личный кабинет на сайте ФНС. Тут отчетность заполняется в режиме онлайн, нет необходимости в личном посещении ближайшего учреждения и стояния в очередях. Чтобы получить актуальные формы декларации, надо скачать соответствующее программное обеспечение.

Сроки уплаты

Уплата налога обязательная для всех объектов, которые находятся в собственности более трех лет. Сумму вносит продавец, при этом очень важно соблюдать сроки уплаты. Например, при совершении сделки в 2018 году, задекларировать доход до конца апреля следующего года, то есть 2019. Уплата – не позже 15 июля 2019. Основной пик оплат приходится на март-апрель, поэтому рекомендуется не откладывать сдачу отчетности и позаботиться об этом заранее. Несвоевременная подача декларации влечет за собой штраф в размере от 1 тыс. рублей, максимально он может достигать 30% от суммы образовавшейся задолженности. При несвоевременной уплате в 2019 году установлен штраф в размере одной пятой от суммы долга, дополнительно может взиматься пеня.

Вывод: Особенности законодательства позволяют в 2019 году продать недвижимость без оплаты налога. Очень большое значение имеет срок, в течение которого объект находится в собственности. Поэтому в некоторых случаях продавцу надо только выждать минимальный срок, после чего заключать сделку купли-продажи без обязательной уплаты налога.

Если у Вас остались вопросы по налогообложению, при совершении сделок с недвижимым имуществом – наши специалисты окажут высококвалифицированную помощь и помогут оптимизировать затраты при исчислении налога с продажи.

См. также: налог на недвижимое имущество

На своем земельном участке физическое либо юридическое лицо по закону не вправе строить любые сооружения, здания строения, не имея на это строительство разрешения. Но что же делать, если вы уже построили на своем участке дачный домик, гараж или другое сооружение? Конечно же, узаконить самовольное строительство путем легализации самостроя и признание права на самовольную постройку.

По смыслу статьи 222 ГК РФ, объектом самовольного строительства (незаконной постройкой) является любой объект недвижимости, который возведен на земельном участке, не отведенном для строительных целей либо построенный без необходимого разрешения, либо с нарушением правил и норм строительства.

Строение может приобрести статус «самовольно возведенного объекта недвижимости» при наличии хотя бы одного из следующих условий:

  1. Земельный участок, на котором происходит строительство объекта, не был отведен для такого строительства (имел иное разрешенное использование) назначение». Например, земельный участок отведен под застройку офисных зданий, а осуществляется по факту строительство жилого дома;
  2. На строительство объекта не была получена предусмотренная законом разрешительная документация. Разрешение на строительство не получено;
  3. Строение было возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Зачем нужна легализация и оформление самостроя в г. Москве?

После введения в действие постановления Правительства г. Москвы за №819 от 11.12.2013 года «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» резко возросло количество случаев выявления так называемого «незаконного строительства». Пресечение самовольного строительства и снос незаконных построек на земельных участках, находящихся в собственности Москвы или собственность на которые не разграничена, является на сегодня одной из основных задач, решаемых органами государственной власти.

Даже имея на руках свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества, Вы не застрахованы от возможного признания таких объектов не капитальными и возведенными без разрешений, на не отведенных для таких целей земельных участках. Правительство г. Москвы максимально запутало и усложнило процедуры оспаривания в административном и в судебном порядке решения органов государственной власти по признанию постройки самовольной. Как правило итог всего этого - снос самовольной постройки.

Являясь исполнительным органом власти «на земле», управы районов начали настоящую охоту на незаконные постройки в Москве. Ведь пресечение самовольного строительства является прямой обязанностью Управ районов и Префектур округов. Городская комиссия по пресечению самовольного строительства, утвержденная ПОСТАНОВЛЕНИЕМ от 31 мая 2011 года N 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» является еще одним государственным органом, деятельность которой направлена на пресечение самовольного строительства.

Как правило, собственник узнаёт что его объект - самострой уже на «финальной стадии» процедуры признания объекта недвижимости самостроем: - из судебного решения или, в лучшем случае, если такой объект недвижимости внесён в приложения к Постановлению за № 819 от 11.12.2013 года «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Оспорить решения органов государственной власти на данном этапе очень непросто и снос самовольной постройки почти неизбежен.

Если документов, подтверждающих законность данного объекта недвижимости нет, то лучше попытаться узаконить постройку, так как для граждан и юридических лиц, законом предусмотрены неприятные последствия. Если вы осуществили незаконную постройку, то следует знать, что права собственности у Вас на нее нет, то есть Вы не можете распоряжаться возведенным объектом (подарить, продать, сдать его в аренду и так далее). Кроме этого, по решению суда, незаконная постройка может быть снесена, а заключенные ранее договора аренды земельного участка аннулированы. Даже если незаконная постройка и возведена «как бы законно» - имеет правоудостоверяющие документы, то есть свидетельство о собственности, нет гарантий, что право на самовольную постройку не будет оспорено в судебном порядке, постройка признана незаконной, а свидетельство о собственности аннулировано. Тому на сегодня масса примеров - это торговые павильоны, как правило, у станций метро, на которые имелись свидетельства о собственности у их владельцев.

Оформление поможет избежать негативных последствий. Признание права собственности на самовольную постройку владельцу, построившему объект более 18 лет назад, осуществить гораздо проще. Право собственности на самовольную постройку можно получить обратившись с исковым требованием в суд.

Однако, легализация самостроя нужна не только для вовлечения объекта недвижимости в хозяйственный оборот. Неузаконенный объект недвижимости подразумевает и незаконное использование земельного участка, занятого таким строением, а это уже административное правонарушение, влекущее за собой наложение больших штрафов. Вопросы земельного контроля и пресечение самовольного строительства, относятся к компетенции Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

Помощь профессионалов: узаконить самовольное строительство, чтобы избежать неприятностей

Наша компания поможет вам разобраться хитросплетениях законодательства и не допустить ситуации:

  • когда к вам «уже пришли» с судебным решений о сносе;
  • избежать незаконных требований со стороны органов государственной власти;
  • когда органами государственной власти налагаются незаконные штрафные санкции;
  • когда вы получили иск о сносе самовольной постройки.

Мы оказываем следующие юридические услуги:

  • Возможная «легализация самостроя» (консультирование);
  • Юридическая экспертиза по приданию правового статуса объектам самовольного строительства, обзор доступных способов оформления самостроя;
  • Оценка возможности и разработка схемы как узаконить самовольную постройку;
  • Представление интересов в судах по вопросам признания права собственности на самовольную постройку;
  • Защита интересов в судах по искам со стороны Департамента городского имущества «о признании объекта недвижимости самовольно возведенным» и сносе такого объекта недвижимого имущества;
  • Оспаривание исков о самовольной постройке;
  • Оспаривание штрафов за нарушение земельного законодательства;
  • Срочная регистрация сделок с недвижимостью.

Наша компания предлагает полный спектр услуг по кадастровому учету объектов недвижимого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Это означает, что только после проведения процедуры государственной регистрации вы можете владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом.

Компания ООО «Институт Земельного Права» оказывает комплексное правовое сопровождение и юридическую поддержку по следующим направлениям:

  • Кадастровый учет земельных участков;
  • Оказание помощи при заключении договоров купли-продажи (выкупа из государственной собственности), договоров аренды, залога земельных участков и т.д.;

В процессе землепользования довольно часто возникают ситуации, влекущие нарушения прав и интересов субъектов земельных правоотношений. Среди таковых могут быть: оборот вопреки установленному виду использования земельных участков, своевольный их захват, уклонение от соблюдения условий аренды и другие.

ООО Институт Земельного Права предоставляет обширный перечень услуг в области права по вопросам, касающимся установления и изменения вида разрешённого применения земельного участка, а также функционального предназначения объекта капстроительства, среди которых:

  • Устная либо письменная консультация по проблематикам, касающимся видов одобренного применения предметных земельных наделов или функционального предназначения объектов капстроительства.
  • Правовая экспертная оценка возможных вариантов применения земельного участка, исходя из видов разрешенного использования, вариаций использования объектов капстроительства в зависимости от функционального предназначения, оценка правильности с точки зрения закона и легитимности определённого вида санкционированного использования и функционального назначения;
  • Правовое сопровождение процесса пересмотра вида разрешённого использования земель, функционального предназначения объекта капстроительства, правил землепользования и застройки
  • Правовое обеспечение модификации регламента землепользования и застройки Москвы;
  • Отстаивание прав пользователей земельных участков в процессе контроля вида дозволенного применения земель, включая опротестование итоговых контрольных проверочных мероприятий, представительские функции в судейской инстанции по материалам о нарушениях административного права, касающихся пренебрежения установленных требований к использованию земельного участка;
  • Обеспечение в суде защиты прав и законных интересов владельцев и пользователей земельных участков в земельных конфликтах по всему спектру вопросов, касающихся установления, изменения или опротестования вида разрешённого применения земельного участка, а также функционального предназначения объекта капстроительства;
  • Правовая экспертная оценка документальных материалов территориального планирования и градостроительного зонирования, ориентированная на вскрытие эвентуальных градостроительных регламентов земельного надела, вариаций определения функционального назначения объектов капстроительства, и оптимизирование, и рациональность потенциальных затрат собственников объектов недвижимости;
  • Внесение поправок и корректив в нормы и правила землепользования и застройки Москвы;
  • Градостроительное комплексное обследование, оценка градостроительных потенциальных возможностей земельного участка накануне приобретения в собственность либо аренду.

Правила землепользования и застройки в Москве 

В Москве разработано и утверждено значительное количество нормативных правовых документов, регламентирующих градостроительную деятельность в границах российской столицы.

Вместе с тем, в первом случае законодательство Москвы в большинстве ситуаций в определённой степени сужает область, разрешённых землевладельцам, согласно федеральному законодательству, во втором – регламентация и координация застройки на территории столицы выступает максимально развёрнутой и предметной по сравнению с иными российскими регионами.

В частности, одно из первостепенных значений имеют принятые на территории столицы Правила землепользования и застройки г. Москвы (далее – Правила, ПЗЗ), отличающиеся определённой спецификой. Так, в границах отмеченных нормативным актом участков действительного пользования с дефлятором «Ф», землепользователь в действительности обделён возможностью выбора нового вида разрешённого использования для корректирования задач и планов осуществляемого на данном участке предпринимательства.

Изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

В такой ситуации для разрешения проблемы существует единственное правильное и действенное решение – внесение коррективов в указанные Правила относительно градостроительного регламента земельного участка.

Корректирование и изменение в указанном направлении Правил землепользования и застройки г. Москвы, прежде всего, насущно из-за действующего запрета либо значительного ограничения нового строительства, реконструкции и переустройства зданий и сооружений с расширением полезной их площади либо переменой назначения объектов.

Одновременно нужно учитывать следующую принципиальную особенность – корректировка Правил в пользу собственника недвижимости является правом, но не обязательством уполномоченных на такие действия государственных органов.

Указанные выше ПЗЗ утверждаются и корректируются первым делом для стабильного и перспективного развития и процветания столицы – именно в данных интересах действует Правительство Москвы и его подразделения.

В этой связи внесение всех предлагаемых изменений и корректировок в указанный нормативный акт собственникам и пользователям объектов недвижимости исключительно следует максимально обосновывать в интересах актуальных на данный момент аспектов и направлений развития градостроительной политики столицы.

Таким образом, необходимо отыскать смежные точки соприкосновения в заинтересованности планируемой постройки либо реконструкции объекта со стороны бизнеса и властей муниципального образования, именно в целях определённых и разращённых городскими властями задач и направлений.

Необходимо знать, что даже при допустимости в Правилах изменения вида разрешенного использования земли в пределах столицы, фактически внести изменения на предоставленное пользование, предполагающее возможность постройки, заинтересованный представитель бизнеса вправе исключительно по результатам внесения конкретному муниципалитету Москвы оплаты за изменение вида разрешённого использования.

Одновременно отличительной чертой регламентации и координации строительства в Москве выступает предоставление столичным объектам капстроительства типа «функционального назначения».

Сотрудники ООО «Институт Земельного Права» обладают огромным опытом решения проблемных ситуаций, касающихся определения земельному участку требуемого вида разрешённого использования.

Наши профессионалы определят наиболее подходящий и максимально рентабельный для Вашего бизнеса вид разрешённого использования земельного участка, что даст возможность избежать претензий со стороны контролирующих государственных органов и серьезных финансовых потерь.

 При этом компания осуществит всестороннее правовое обеспечение процесса изменения вида разрешённого использования земельных участков, в том числе по спорам, касающимся данной проблематике в административном или судебном порядке.

Для получения соответствующих консультаций относительно всего спектра вышеуказанных услуг звоните по указанным в контактах телефонам  либо отправляйте Ваши вопросы на электронную почту компании.

см.также "Особенности и проблемы установления видов разрешенного использования земельных участков в Москве"

 

Форма обратной связи

Звоните нам по телефону: +7 (985) 907-37-31 или пишите info@inzempravo.ru