Обязанность по уплате налогов закреплена в Налоговом кодексе РФ в ст. 23 «Обязанности налогоплательщиков (плательщиков сборов, плательщиков страховых взносов)». Объектами налогообложения, в том числе, являются не только сами объекты недвижимости (квартиры, дома, земельные участки, офисы и и т. д.), но и полученный доход от их реализации.
В отличие от обычного налога на недвижимость (налог на имущество), данный сбор уплачивается только при совершении сделки, например, при продаже, то есть однократно. Стоит отметить, что полученная в дар квартира также подлежит налогообложению, правда, с некоторыми исключениями.
Плательщиками выступают физические и юридические лица, причем физлица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, приравниваются к лицам юридическим и оплачивают налог, исходя из выбранного режима налогообложения, но только при совершении сделок с недвижимым имуществом, используемом в предпринимательских целях.
Продажа недвижимости. Какой налог платить?
Согласно действующему законодательству, налог уплачивается, в том числе, и при продаже объекта недвижимости, то есть при получении дохода. Доход определяется исходя от суммы сделки, указанной в договоре купли-продажи, информацию по которой налоговой инспекции предоставляет регистрирующий орган.
Для расчета налога учитывается разница между стоимостью, затраченной на покупку, и стоимостью продажи недвижимости.
Например, квартира была приобретена за 2 млн рублей, а продана уже за 2,5 млн. Документарное подтверждение понесенных расходов на приобретение есть. Таким образом сбор рассчитывается с разницы (дохода) в 500 тыс. рублей по ставке 13%
- 2 500 000–2 000 000 = 500 000 (сумма, которая будет использована в качестве базы для вычисления налога)
- 500 000 х 0,13 = 65 000 (налог к уплате)
Для уменьшения налога при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности менее установленного срока, можно воспользоваться налоговым вычетом. Согласно п.1 ст. 220 Налогового кодекс РФ максимальный размер такого вычета, условной налоговой скидки, может составить до 1 млн рублей.
Использовать налоговый вычет могут только резиденты, то есть граждане РФ и другие лица, проживающие на территории РФ более 183 дней непрерывно в течение года. Максимальная сумма вычета распространяется на объекты жилой недвижимости и земельные участки. Для остальных объектов максимальная сумма не может превышать 250 тысяч.
Например, квартира была приобретена за 2 млн. рублей, а продана через год уже за 3 млн. Документарно подтвержденных расходов нет. В данном случае налог будет рассчитываться следующим образом:
- 2 000 000 – 1 000 000 (налоговый вычет) = 1 000 000 (сумма, которая будет использована в качестве базы для вычисления налога)
*В обоих примерах квартира, являющаяся предметом сделки, находилась с собственности продавца менее предельного срока владения, по истечении которого налог на доход не уплачивается.
Обращаем внимание! Каждый случай расчета налога, при совершении сделки, индивидуален, и налогоплательщик должен сам рассчитать и решить, какой вариант будет оптимальным. На этот выбор, в первую очередь, влияют: ценна приобретенного недвижимого имущества, подтвержденная документами, цена продажи, установленная сторонами сделки, основания возникновения права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, а также срок владения.
Если в результате сделки купли-продажи доход не получен, то есть стоимость продажи меньше, чем стоимость покупки, налог не платится. Декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган можно не подавать в связи с отсутствием дохода по сделке. Не подавать налоговую декларацию могут и лица, доход которых по сделке составил до 1 млн. рублей с жилой недвижимостью и до 250 тыс. рублей от сделки с нежилой. Такая возможность появилась в июле 2021 года.
Налог с квартиры, полученной в дар
Также облагается налогом недвижимое имущество, полученное в дар (за исключением имущества, полученного в дар от близких родственников). Налог, в таком случае, будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученного в дар. Если в договоре дарения указана стоимость имущества, то налог, соответственно, уплачивается с этой суммы. Для целей снижения налогооблагаемой базы в договоре дарения можно указать стоимость равную 70% от кадастровой стоимости.
Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости
Еще одним нововведением в 2016 стала особенность расчета налога. Теперь эта сумма может быть привязана к кадастровой стоимости в случае, когда заявленная сумма продажи меньше, чем 70 % кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости (п.2, ст.214.10 НК РФ). В данном случае для расчета налога будет использована именно кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7.
Изменение налогового законодательства, в первую очередь, связано со злоупотреблениями при заключении договоров купли-продажи. С целью занижения налогооблагаемой базы и, соответственно, уплаты подоходного налога в меньшем размере, сторонами сделки указывалась стоимость значительно ниже реальной, рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем и было принято решение внести изменения в соответствующее законодательство. Теперь, даже при "искусственном" занижении цены, налог рассчитывается исходя из 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости на начало года, в котором была совершена сделка.
Разберем на примере типичную сделку купли-продажи квартиры с применением кадастровой стоимости при определении налогооблагаемой базы
Квартира была приобретена в 2017 году. Стоимость квартиры при покупке составила 5 млн. рублей. Условимся, что минимальный срок владения, для данного примера, составляет 5 лет. Документарного подтверждения расходов, связанных с приобретением квартиры, нет. (например, расчет происходил наличными).
В 2020 году было принято решение квартиру продать, и так как срок владения составил менее 5 лет, в договоре купли-продажи указали стоимость 5 млн. рублей. При этом кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01.2020 – 9 млн. Поскольку видимый доход значительно ниже кадастровой стоимости, даже с учетом понижающего коэффициента, поэтому при расчетах НДФЛ будет использоваться именно кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом 0,7, то есть 6 300 000 рублей
9 000 000 х 0,7 = 6 300 000 рублей (сумма, которая будет использована в качестве базы для вычисления налога).
Так как продавец, в соответствии со статьей 220 ч.2 Налогового кодекса РФ имеет право на имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей, то НДФЛ будет рассчитан следующим образом:
6 300 000 –1 000 000 х 0,13= 689 000 рублей (налог, необходимый к уплате) где:
- 1 000 000 рублей – налоговый вычет
- 0,13 ставка НДФЛ
Получить налоговый вычет могут только резиденты, то есть граждане РФ и другие лица, проживающие на территории РФ более 183 дней в год подряд. Исключением является только продажа объектов недвижимости для предпринимательства. Максимальная сумма вычета распространяется на объекты жилой недвижимости и земельные участки. Для остальных объектов максимальная сумма не может превышать 250 тысяч.
Итак, у плательщика налога есть два варианта снижения размера НДФЛ:
1. Применение налогового вычета
Подойдет в том случае, если недвижимость получена в дар, а минимальный необходимый срок владения не соблюден, либо отсутствуют документы, подтверждающие расходную часть при покупке. Такие условия могут быть, например, при получении квартиры в дар.
2. Учет расходов, понесенных в связи с приобретением объекта недвижимости
Во втором случае учитываются понесенные расходы на приобретение объекта недвижимости, по выплате процентов по кредиту, и даже стоимость услуг риелтора. Такие расходы необходимо подтвердить соответствующими документами - то есть надо предоставить договора и квитанции об оплате. При этом практика показывает, что второй способ более выгодный, особенно при приобретении квартиры или дома в кредит.
Обращаем внимание! Каждый случай расчета налога, при совершении сделки, индивидуален, и налогоплательщик должен сам рассчитать и решить, какой вариант будет оптимальным. На этот выбор, в первую очередь, влияют: цена приобретенного недвижимого имущества, подтвержденная документами, цена продажи, установленная сторонами сделки, основания возникновения права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, а также срок владения.
Минимальный срок владения квартирой
С 2019 года налоговое законодательство в данной области претерпело ряд изменений. В частности, изменился срок владения недвижимостью для получения права продажи объекта без уплаты НДФЛ.
Федеральным законом № 424-ФЗ от 27.11.2018 г. установлено, что резиденты и нерезиденты имеют право продавать недвижимость без уплаты налога при владении имуществом в течение 3-5 лет, что также соответствует ст.217.1. НК РФ.
Для исчисления срока владения учитываются не полные года, а месяцы. С 01.01.2020 г. минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016 г. снизился до 3 лет, но только в том случае, если Вы продали единственное жилье. Если же в Вашей собственности есть другие виды жилья- минимальный срок владения составляет 5 лет. Однако есть исключение: если на момент перехода права собственности при продаже квартиры в вашей собственности находится другая квартира, купленная не более чем за 90 дней до даты продажи первой, минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года. Кроме того, трехлетний срок владения для освобождения от налогообложения, действует в следующих случаях:
- при наследовании недвижимого имущества от близкого родственника;
- недвижимость получена в дар от близкого родственника;
- получение в собственность в результате приватизации объекта;
- недвижимость перешла в собственность на основании договора содержания с пожизненной рентой;
Других льгот или условий продажи объекта недвижимости без уплаты налога НДФЛ, законодательством не предусмотрено. Пенсионеры и прочие категории граждан не освобождаются от уплаты налога, если недвижимость находится в собственности менее указанного срока.
Отдельно стоит отметить, изменения в исчислении сроков владения при продаже квартир в новостройках по договорам долевого строительства или переуступке права требования. Ранее, при покупке квартиры в строящемся доме приходилось ждать ввода объекта строительства в эксплуатацию и получения (регистрации) права собственности. Именно с даты внесения записи в ЕГРН и начинал исчисляться срок владения. Начиная с 2020 года отчет срока владения исчисляется с даты внесения 100% оплаты по договору долевого участия или переуступки по ДДУ дольщиком. Новый порядок исчисления сроков действует и при определении НДФЛ для доходов, полученных в 2019 году.
Какие документы нужны для уплаты налога
После совершения сделки купли-продажи недвижимости продавец должен подавать декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода, который равен одному календарному году. Все налогоплательщики самостоятельно рассчитывают сумму налога, учитывая полученный по сделке доход. При этом первой подается декларация, налог уплачивается после сдачи отчетности – после проверки декларации и выявления возможных ошибок.
Проверка отчетности осуществляется на основании следующих документов, предоставляемых плательщиком налога:
- паспорт;
- договор купли-продажи, (предоставляются старый и новый договора для подтверждения срока владения недвижимостью, если срок меньше трех лет, то налог рассчитывается с разницы);
- документы, подтверждающие право собственности (выписку ЕГРН, свидетельство о регистрации);
- свидетельство о вступлении в права наследования, дарственной, приватизации (предоставляется необходимый документ);
- банковские документы, чеки и другие документы, подтверждающие перечисление денежных средств.
С 2019 года в силу вступила новая форма 3-НДФЛ (утверждена Приказом № ММВ-7-11/569 от 03.10.2018. Эта декларация упрощена, тут надо заполнить только Титул, оба раздела и Приложение (указываются расчеты). Проще и удобнее подавать декларацию через Личный кабинет на сайте ФНС. Тут отчетность заполняется в режиме онлайн, нет необходимости в личном посещении ближайшего учреждения и стояния в очередях. Чтобы получить актуальные формы декларации, надо скачать соответствующее программное обеспечение.
Срок уплаты налога с продажи недвижимости (квартиры)
Уплата налога обязательная при продаже недвижимого имущества, срок владения которыми составил менее 3 лет. При этом очень важно соблюдать сроки уплаты. Например, при совершении сделки в 2020 году, необходимо задекларировать доход до конца апреля следующего года, то есть 2021. Уплата – не позже 15 июля 2019. Основной пик оплат приходится на март-апрель, поэтому рекомендуется не откладывать сдачу отчетности и позаботиться об этом заранее. Несвоевременная подача декларации влечет за собой штраф в размере от 1 тыс. рублей, максимально он может достигать 30% от суммы образовавшейся задолженности. При несвоевременной уплате в 2019 году установлен штраф в размере одной пятой от суммы долга, дополнительно может взиматься пеня.
Декларацию можно не подавать если:
- квартира или комната продана менее чем за 1 млн рублей;
- владели квартирой свыше трех лет;
- владели три года квартирой, которая досталась в наследство, от близких родственников по договору дарения, от приватизации;
- продали не единственное жилье, которое купили после 2016 года и владели им больше пяти лет.
Налог с продажи недвижимости в 2021 году
В 2021 году ставка налога остается прежней и составляет 13 % для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. Для нерезидентов ставка составляет 30 % от дохода, полученного от продажи недвижимого имущества.
Особенности законодательства позволяют продать недвижимость без уплаты налога. Очень большое значение имеет срок, в течение которого объект находится в собственности. Поэтому в некоторых случаях продавцу надо только выждать минимальный срок, после чего заключать сделку купли-продажи без обязательной уплаты налога.
Если у Вас остались вопросы по налогообложению, при совершении сделок с недвижимым имуществом – наши специалисты окажут высококвалифицированную помощь и помогут оптимизировать затраты при исчислении налога с продажи.
См. также: налог на недвижимое имущество