Обязанность по уплате налога с продажи объектов недвижимости закреплена в Налоговом Кодексе РФ II р., ст. 23 «Обязанности налогоплательщиков (плательщиков сборов, плательщиков страховых взносов)». Объектами налогообложения являются все объекты недвижимости, включая квартиры, дома, земельные участки, офисы и прочее. В отличие от обычного налога на недвижимость, данный сбор уплачивается только при совершении сделки, например, купли-продажи, то есть однократно. 

Плательщиками выступают физические и юридические лица, причем физлица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, приравниваются к юрлицам и оплачивают сбор, исходя из выбранного режима налогообложения, но только при совершении сделок с недвижимым имуществом, используемом в предпринимательских целях.  С 2016 года налоговое законодательство в данной области ужесточилось, изменился срок владения недвижимостью для получения права продажи без уплаты налога. Также появилась привязка совершения расчетов по налогу к кадастровой стоимости объекта.

Продажа недвижимости какой налог платить?

Согласно действующего законодательству, налог уплачивается при продаже объекта недвижимости, то есть при получении дохода. Для расчета учитывается разница между стоимостью, затраченной на покупку, и стоимостью продажи недвижимости. В 2019 ставка остается прежней и составляет 13% для резидентов. Для нерезидентов раньше эта сумма составляет 30% от стоимости проданного объекта недвижимости. С этого года нерезиденты и резиденты в правах уравнялись, то есть размер налога стал единым.

Из нового – с 2019 года есть возможность продавать собственность без уплаты налога.  ФЗ № 424-ФЗ от 27.11.2018 установлено, что резиденты и нерезиденты имеют право продавать недвижимость без уплаты налога при владении имуществом в течение 3-5 лет, что также соответствует ст. 217.1 НК РФ от 29.11.2014 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества». Для вычисления срока учитываются не полные года, а месяцы, что удобнее. Пятилетний срок установлен для квартир и частных домов, которые перешли в собственность до 01.01.2016 года. Для всех остальных объектов, которые были приобретены ранее этой даты, действует 3-х летний срок владения. Кроме того, трехлетний срок для безналоговой продажи действует в следующих ситуациях:

  • наследование собственности;
  • получение собственности по дарственной (только от родственников);
  • получение в собственность в результате приватизации объекта;
  • недвижимость перешла в собственность на условиях содержания иждивенца или при пожизненной ренте.

Законодательством предусмотрено, что других льгот и условий безналоговой продажи объекта недвижимости нет. Пенсионеры и прочие «льготные» категории граждан не освобождаются от уплаты налога, если недвижимость находится в собственности меньше указанных сроков.

Налог с продажи недвижимости в 2019 году

Еще одним нововведением с 2019 выступает особенность расчета налога. Теперь эта сумма привязана к кадастровой стоимости. Такая ситуация сложилась из-за постоянного занижения стоимости объекта в договоре при его продаже с целью снижения подоходного налога. Поэтому было принято решение внести изменения в соответствующее законодательство, что и было реализовано с 2016 года. При искусственном занижении цены налог рассчитывается исходя из 70% от кадастровой стоимости на начало года, в котором совершена сделка.

Для физлиц налог рассчитывается в случае, если сумма продажи превышает сумму покупки. Например, квартира была приобретена за 2 млн рублей, а продана уже за 2,5 млн, то есть сбор рассчитывается с разницы в 500 тыс. рублей. Также предусмотрен налоговый вычет для объектов, которые перешли в собственность по наследованию или приватизации. Согласно п.1 ст. 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты», максимальный размер такого вычета, то есть налоговой скидки, может составить до 1 млн рублей.

Пример:

Стоимость квартиры при покупке составила 2 млн, кадастровая стоимость объекта на 01.01.2018 – 3,5 млн. Видно, что договорная сумма занижена (0,7*3.500.000=2.450.000 рублей). Поэтому при расчетах используется именно кадастровая стоимость:

  • 0,7*3.500.000 -1.000.000 = 1.450.000 рублей (сумма, которая будет использована в качестве базы для вычисления налога);
  • 1.450.000*0,13%=188.500 рублей (налог, необходимый к уплате).

где 1 000 000 рублей – налоговый вычет.

Получить налоговый вычет могут только резиденты, то есть граждане РФ и другие лица, проживающие на территории РФ более 183 дней в год подряд. Исключением является только продажа объектов недвижимости для предпринимательства. Максимальная сумма вычета распространяется на объекты жилой недвижимости и земельные участки. Для остальных объектов максимальная сумма не может превышать 250 тысяч.

У плательщика налога есть два выхода снижения размера сбора:

  • применение вычета;
  • учет расходов, которые он понес в связи с приобретением объекта.

В последнем случае учитываются расходы по выплате процентов по кредиту или стоимость услуг риелтора. Такие расходы подтверждаются соответствующими документами, то есть надо предоставить договора и квитанции. При этом практика показывает, что второй способ более выгодный, особенно при приобретении квартиры или дома в кредит.

Какие документы нужны для уплаты налога

После совершения сделки по продажи недвижимости продавец должен подавать декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода, который равен одному календарному году. Все налогоплательщики самостоятельно рассчитывают сумму налога, учитывая полученный по сделке доход. При этом первой подается декларация, налог уплачивается после сдачи отчетности – после проверки декларации и выявления возможных ошибок.

Проверка отчетности осуществляется на основании следующих документов, предоставляемых плательщиком налога:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи (предоставляются старый и новый договора для подтверждения срока владения недвижимостью, если срок меньше трех лет, то налог рассчитывается с разницы);
  • документы, подтверждающие право собственности (выписки ЕГРП, ЕГРН, свидетельство о регистрации);
  • свидетельство о вступлении в право собственности по наследованию, дарственной, приватизации (предоставляется необходимый документ);
  • банковские документы, чеки и другие документы, подтверждающие получение средств.

С 2019 года в силу вступила новая форма 3-НДФЛ (утверждена Приказом № ММВ-7-11/569 от 03.10.2018. Эта декларация упрощена, тут надо заполнить только Титул, оба раздела и Приложение (указываются расчеты). Проще и удобнее подавать декларацию через Личный кабинет на сайте ФНС. Тут отчетность заполняется в режиме онлайн, нет необходимости в личном посещении ближайшего учреждения и стояния в очередях. Чтобы получить актуальные формы декларации, надо скачать соответствующее программное обеспечение.

Сроки уплаты

Уплата налога обязательная для всех объектов, которые находятся в собственности более трех лет. Сумму вносит продавец, при этом очень важно соблюдать сроки уплаты. Например, при совершении сделки в 2018 году, задекларировать доход до конца апреля следующего года, то есть 2019. Уплата – не позже 15 июля 2019. Основной пик оплат приходится на март-апрель, поэтому рекомендуется не откладывать сдачу отчетности и позаботиться об этом заранее. Несвоевременная подача декларации влечет за собой штраф в размере от 1 тыс. рублей, максимально он может достигать 30% от суммы образовавшейся задолженности. При несвоевременной уплате в 2019 году установлен штраф в размере одной пятой от суммы долга, дополнительно может взиматься пеня.

Вывод: Особенности законодательства позволяют в 2019 году продать недвижимость без оплаты налога. Очень большое значение имеет срок, в течение которого объект находится в собственности. Поэтому в некоторых случаях продавцу надо только выждать минимальный срок, после чего заключать сделку купли-продажи без обязательной уплаты налога.

Если у Вас остались вопросы по налогообложению, при совершении сделок с недвижимым имуществом – наши специалисты окажут высококвалифицированную помощь и помогут оптимизировать затраты при исчислении налога с продажи.

См. также: налог на недвижимое имущество

Форма обратной связи

Звоните нам по телефону: +7 (985) 907-37-31 или пишите info@inzempravo.ru