Часто, при определении кадастровой стоимости, будь то земельный участок или объект капитального строительства (ОКС) в расчетах кадастровой стоимости могут допускаться ошибки либо неправильное применение методов оценки. В следствии чего определяется кадастровая стоимость несоответствующая действительности. А ведь именно исходя из кадастровой стоимости производится расчет арендных платежей и рассчитывается налог на имущество. Практика показала, что применяемый метод оценки, для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не выдерживает никакой критики. Кадастровая стоимость порой в несколько раз превышает рыночную. А ведь это отражается на правообладателе недвижимого имущества! Хочешь не хочешь, а налог платить надо!
Итак, как исправить, например, сведения неверного характера о кадастровой стоимости земельного участка?
В данном случае существует два варианта решения проблемы: в административном порядке - это комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, созданная при Росреестре в каждом субъекте РФ. Данный регламент действует до 01.01.2023 в связи с внесением изменений в ч. 1 ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке». Сейчас, во многих регионах созданы ГБУ, которые проводят комплексную кадастровую оценку. К их полномочиям, в том числе, и отнесены вопросы пересмотра стоимости вследствие допущенных ошибок при определении кадастровой стоимости либо установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной. В городе Москве действует ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования») и судебное разбирательство. Законодательство об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что комиссия или бюджетное учреждение по рассмотрению кадастровых споров действует на основании земельного законодательства РФ и Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Процедура рассмотрения заявлений в учреждении, уполномоченном на рассмотрение споров о результатах кадастровой оценки.
Рассмотрение заявлений возможно в отношении следующих категорий:
- физических и юридических лиц;
- органов государственной власти и органов местного самоуправления;
Процедура разбирательства в бюджетном учреждении (ГБУ) по вопросу кадастровой стоимости состоит в следующем: заинтересованное лицо обращается в ГБУ с заявлением о пересмотре стоимости объекта. К заявлению прикладываются соответствующие правоустанавливающие документы, отчет, а также необходимо подготовить мотивированное заявление о причине обращения по утвержденной форме На практике, обращение в ГБУ имеет невысокие шансы на успех в случае, если в сведениях ГКН все основные данные об объекте недвижимости корректны. Обращения рассматриваются в течение 30 календарных дней. По итогам рассмотрения заявителю направляется мотивированный ответ о наличии или отсутствии кадастровых ошибок, повлиявших на определение кадастровой стоимости.
Намного эффективней обратиться за защитой своих прав в суд, но при этом стоит учесть, что направление заявления в ГБУ для юридических лиц так же является не обязательным. Москва не является исключением. ГБУ по рассмотрению кадастровых споров рассматривает огромное количество обращений. Москва - это крупнейший город в стране, кадастровая стоимость земли и объектов капитального строительства (ОКСов) в большинстве случаев необоснованно завышена, и скорее всего ее потребуется оспаривать ее в суде.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде.
Обращение в комиссию или ГБУ по рассмотрению кадастровых споров является, по сути, одним из досудебных вариантов решения проблемы, но в реальности он вряд ли «сработает». Поэтому стоит заранее приготовиться к судебной тяжбе. Грамотный юрист способен составить исковое заявление и подать его в суд. При этом судебное рассмотрение длится недолго. Решение судьи, вступившее в законную силу, позволит органам ФГБУ «Кадастровой палаты» Росреестра внести необходимые сведения в кадастровые документы. Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости, в связи с принятием и введением в действия Кодекса административного судопроизводства (Федеральный закон от 08 марта 2015 г №22-ФЗ), с 15 сентября 2015 года осуществляется по правилам данного Кодекса.
Есть определенное различие между физическими и юридическими лицами при оспаривании кадастровой стоимости. Для физических лиц предварительное обращение в комиссию не требуется. Но для юридически лиц, органов местного самоуправления и государственной власти судебное рассмотрение возможно только в случае отклонения заявления кадастровой комиссией, либо если заявление не было рассмотрено комиссией за месяц с момента его поступления. В городе Москве на сегодняшний день комиссия по пересмотру результатов кадастровой оценки не создана; результаты можно оспорить в административном порядке путем обращения в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» либо в судебном порядке.
В связи с принятием Федерального закона № 269-ФЗ от 31.07.2020 года произошли некоторые изменения в процедуре оспаривания кадастровой стоимости, а также изменилась периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Теперь, очередная кадастровая оценка будет проводится через 4 года с года проведения последней оценки (общие правила), а в городах федерального значения через 2 года в том случае, если будет принято соответствующее решение органами власти.
Специалисты ООО «Институт Земельного Права» принимали непосредственное участие в рабочей группе при Правительстве РФ, созданной специально для устранения социальной напряженности в связи с многочисленными злоупотреблениями при определении кадастровой стоимости органами государственной власти.