Из-за высокой стоимости и нехватки земельных ресурсов в Москве возникли особые земельные правоотношения. Законом от 19.12.2007 за № 48 «О землепользовании в городе Москве» определен уникальный порядок определения, установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков.
Сами виды разрешенного использования устанавливаются на основании Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 1 сентября 2014 г. N 540 г. Москва "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". С принятием данного приказа упорядочена процедура установления видов разрешенного использования земельных участков на территории РФ. Итак, что же такое вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства?
Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная совокупность разрешенных характеристик использования земельных участков.
Три основных параметра определяют вид разрешенного использования земельного участка: функциональное назначение сооружений, строений, зданий, находящихся на таком участке, общие характеристики застройки, и правила землепользования и застройки.
В московском правовом регулировании разделяются виды разрешенного использования в случае эксплуатации и в случае реконструкции, а также строительства зданий, строений, сооружений. Переход же из 1-го вида во 2-й возможен только за отдельную плату. Рассмотрим более подробно эту специфику на основе правил приобретения и аренды земельного участка в столице.
В Москве сложился индивидуальный порядок приобретения земельного участка в собственность. Право на выкуп земли имеют только собственники строений, зданий, сооружений на этой территории и обладатели права на бессрочное пользование землей. С 01.07.2012 выкуп земли осуществляется в размере ста процентов от кадастровой стоимости, правда возможна рассрочка платежа до 5 (пяти) лет, с процентной ставкой равной ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. Но даже полная оплата выкупной стоимости не дает ни какой гарантии, отсутствия существенных ограничений дальнейшего использования земельного участка, а именно - запрет на строительство в границах земельного владения.
Для Москвы характерны уникальные правовые режимы, определяющие градостроительный статус земельного участка (целевое назначение возводимых зданий, этажность и плотность застройки и др.). Ситуацию значительно усугубляет отсутствие принятых Правил землепользования и застройки города Москвы и документов по планировке территорий «Новой Москвы», которые позволяли бы в заявительном (т.е. довольно простом) порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков с имеющегося в настоящее время на необходимый. Для осуществления реконструкции и строительства построек, сооружений, зданий необходим градостроительный план земельного участка. Если проектная документация не соответствует ГПЗУ, то не будет получено разрешение на строительство или последует отказ при вводе объекта в эксплуатацию. Но зачастую градостроительные планы, выдаваемые Москомархитектурой, не соответствуют законодательным нормам Градостроительного Кодекса РФ, что, в свою очередь, приводит к затяжным судебным спорам.
Такой же особый порядок действует и при оформлении аренды земельных участков. В случае возникновения арендных отношений всегда указывается их цель: для эксплуатации существующих сооружений, зданий, строений. А это автоматически налагает запрет на строительство новых и реконструкцию старых объектов недвижимости. Для того чтобы запрет был снят, в договоре аренды должна быть указана другая цель: для строительства или реконструкции. Но это делается только за оплату по соответствующему заявлению арендатора. Размер взноса составляет от 10 до 80 процентов от кадастровой стоимости. Конечная сумма зависит от типа объекта и его соответствия нормативам плотности застройки.
«Институт земельного права» предоставляет следующие услуги, связанные с видами разрешенного использования земли:
- определение правого статуса и правомерности установленного вида разрешенного использования земельного участка;
- оценку обоснованности взимания оплаты для получения разрешения на реконструкцию и строительство на земельном участке;
- представление интересов клиентов при оформлении права собственности на земельные участки в исполнительных органах власти;
- правовое обоснование уменьшения затрат, связанных с реконструкцией и строительством на земельном участке;
- защита интересов пострадавшей стороны, ограниченной в возможностях использования земельного участка;
- изменение разрешенного использования объектов капитального строительства (ОКС);