Используете собственное здание не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка? – готовьтесь заплатить штраф и двойную арендную плату за участок или менять вид разрешенного использования земельного участка.
В настоящее время Правительство Москвы начало масштабную программу по выявлению нарушений при несанкционированном изменение функционала ранее предоставленных земельных участков, результатом которой стало привлечение арендаторов к административной ответственности и применение штрафных санкций в размере годовой арендной платы.
Фактическое использование объекта недвижимости должно соответствовать виду разрешенного использования
Важно помнить, что перечень видов разрешенного использования земельных участков приведен в приказе Министерства экономического развития от 01 сентября 2014 года за № 540 в редакции Приказа Минэкономразвития от 04.02.2019 №44, вступившим в силу 08 апреля 2019 года.
Попробуем разобраться как это работает.
Для примера возьмем здание на территории района Нагатино-Садовники, расположенное по адресу: ул. Академика Миллионщикова д. 31А
В соответствии с видом разрешенного использования (приведено на публичной кадастровой карте) земельный участок предоставлен по договору аренды для эксплуатации объекта торговли, то есть под магазин (1.2.5). (фото 1). Однако по факту здание используется под размещение мини-отеля, что является нарушением разрешенного использования, как самого объекта недвижимости, так и земельного участка (фото 2).
фото 1
фото 2
Так в соответствии с приказом Минэкономразвития № 540 для того, чтобы в таком здании можно было бы открыть мини-отель не нарушая закон, земельному участку необходимо присвоить разрешенное использование 4.7. «Гостиничное обслуживание», то есть для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Сделать это можно только в том случае, если это позволяют Правила землепользования и застройки города Москвы (к слову сказать это бывает довольно редко, так как Правительство Москвы настроено на то, чтобы собственники таких объектов консолидировали территорию и развивали её, не сохраняя отдельные здания с различным функционалом).
Далее, госинспекция по недвижимости города Москвы с «радостью заключает в крепкие объятия закона» правообладателей таких объектов, где есть расхождения разрешенного и фактического использования, и недвусмысленно напоминает о необходимости соблюдать условия договора предоставления земельного участка, привлекая арендаторов земли к административной ответственности и применяя к ним штрафные санкции. Штрафные санкции по данному нарушению предусмотрены ст. 6.7. КОАП города Москвы, и установлены в размере от 50 000 до 150 000 рублей. Как правило штраф составляет 100 000 рублей, что в дальнейшем не освобождает собственника объекта от устранения выявленных инспекцией нарушений. В течение установленного в Постановлении о привлечении к административной ответственности срока, собственник должен либо перестать использовать здание не по назначению, либо изменить вид разрешенного использования самого участка. Если собственник не смог устранить выявленные госинспекцией нарушения – повторного штрафа не избежать, предельный размер которого достигает 300 000 рублей. Но и это еще не всё!
Департамент городского имущества штрафует за нарушение условий договора
Специально созданная Департаментом городского имущества комиссия «по рассмотрению отдельных вопросов применения санкций по договорам аренды земельных участков» проводит закрытые заседания по рассмотрению вопросов применения санкций к арендаторам земельных участков, которых госинспекция уличила в нарушениях при нецелевом использовании объекта недвижимости. Речь идет уже о нарушении условий договора аренды земельного участка. В большинстве случаев нарушение договора аренды предусматривает единоразовое наложение штрафных санкций в размере годовой арендной платы, что порой может составлять довольно существенную сумму, и нанести непоправимый урон предприятию.
В результате собственник здания из-за халатного отношения несёт серьезные финансовые потери, либо просто вынужден продавать объект, который уже может быть приобретен крупным застройщиком или собственниками соседних зданий для дальнейшего комплексного развития всей территории - Так работают рыночные механизмы законной реновации.
Таким образом, если вы сомневаетесь или понимаете, что здание используется не в рамках разрешенного использования, в том числе и земельного участка, на котором оно расположено, или вы уже получили предписание и штраф за нарушение земельного законодательства следует обратиться к специалистам, которые в кратчайшие сроки смогут провести правовой анализ сложившейся ситуации, выработав максимально эффективную стратегию для ее решения.
Обратите внимание: по мере принятия и вступления в силу изменений законодательства Российской Федерации информация, приведенная на данной странице, может оказаться устаревшей и не подлежащей применению.