Рейтинг:  5 / 5

Звезда активнаЗвезда активнаЗвезда активнаЗвезда активнаЗвезда активна
 
Электронная подпись физического лица

В начале июня текущего года, депутат государственной Думы от партии «Единая Россия» Крашенинников П.В. внес на рассмотрение Государственной Думы проект закона, предусматривающий введение дополнительных мер усиления контроля при регистрации перехода прав на недвижимое имущество с использованием электронной подписи физического лица.

Законопроектом предполагается запретить осуществление некоторых видов сделок с недвижимым имуществом с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП) без предварительного согласия собственника такого имущества.  Заявление о предварительном согласии на совершение сделок с имуществом собственник должен подать лично или через своего представителя, о чем в ЕГРН делается соответствующая запись. Возможен вариант подачи заявления почтовым отправлением. В этом случае подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке.

По мнению экспертов ООО «Институт Земельного Права», инициатива депутата Крашенинникова довольно запоздалая и не решит проблему в целом. Инициаторами законопроекта вопрос изучен недостаточно глубоко. Конечно, в случае принятия закона, количество незаконных операций с объектами недвижимости с использованием ЭЦП сократится, но возможность переоформить собственность без ведома собственника остаётся. Кто может дать гарантию, что злоумышленники, например, за несколько дней до регистрации перехода прав, не направят такое заявление по почте, подготовив весь необходимый пакет документов? Также в законопроекте не предусмотрена дополнительная правовая защита интересов юридических лиц.  

Использование электронной подписи в сделках с недвижимостью

Использование квалифицированной цифровой подписи при совершении юридически значимых действий становиться всё более популярным способом удаленного получения государственных услуг, обмена информацией с органами государственной власти, при интерактивных сделках, сдаче налоговой отчетности, участии в торгах и т.д.  Стоит отметить, что при сделках с недвижимостью можно использовать только усиленную квалифицированную цифровую подпись или ЭЦП для Росреестра.

Существующая лазейка для злоумышленников появилась с момента принятия Федерального закона от 13.07.2015 за № 218 «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым любое лицо, будь то гражданин или организация, имеют возможность зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости дистанционно, используя ЭЦП физлица. При этом электронная подпись, которую стороны используют при совершении сделки, по умолчанию принимается регистрирующим органом за эквивалент собственноручной подписи на документах. Такой механизм совершения сделок дает дополнительную возможность к незаконному переоформлению зарегистрированных прав одного субъекта на другого, так как заявление на проведение регистрационных действий подается и подписывается без посещения офиса Росреестра. Это означает, что, завладев копиями необходимых документов и при отсутствии визуального контроля со стороны сотрудников Росреестра, то есть по сути обезличено, можно совершить сделку от имени другого лица.

На практике наши специалисты столкнулись с подобной ситуацией несколько лет назад.

Так, еще в сентябре 2015 года, один из постоянных клиентов нашей организации, был лишен права собственности на объект коммерческой недвижимости, расположенный в самом центре Москвы. Переход права был обнаружен нашими сотрудниками совершенно случайно, в ходе еженедельного мониторинга объектов недвижимости, находящихся в управлении нашей организации.

Запросив выписку по объекту недвижимости мы с узнали, что за несколько дней до этого, наш клиент произвел отчуждение объекта по договору купли-продажи. Связавшись с собственником удалось узнать, что ни о каком договоре владелец не знает, никому ничего не продавал и уже как две недели находится в заграничной командировке.  

Благодаря оперативному вмешательству и «сильному административному ресурсу», нам удалось «заблокировать» дальнейший переход прав на третье лицо, которое в случае удачной попытки переоформления, уже являлось бы добросовестным приобретателем. На тот момент это был первый случай незаконного перехода прав на недвижимость с использованием ЭЦП на территории города Москвы.

По данному факту было возбуждено уголовное дело. В ходе дальнейших разбирательств удалось выяснить, что с помощью поддельной нотариальной доверенности, злоумышленникам удалось получить в удостоверяющем центре ООО «СЕРТУМ-ПРО» сертификаты электронных цифровых подписей на продавца и на покупателя, и в дальнейшем использовать их при регистрации сделки купли-продажи через электронные сервисы Росреестра.

Восстановить нарушенные права собственника оказалось делом непростым. Полгода судебных разбирательств и бесконечные пояснения в правоохранительных органах в конце концов привели к желаемому результату – права были восстановлены.

А что если в такой непростой ситуации окажется пенсионер? В настоящее время «утечка» персональных данных, в том числе и о имущественном состоянии, и о состоянии здоровья, может быть практически из любого учреждения. Защитить свои права в такой ситуации малообеспеченным категориям населения будет крайне затруднительно.

Во всей этой истории очень много вопросов как к удостоверяющему центру, так и персонально к государственному регистратору, через которого проходила сделка, так как правовой анализ представленных документов на регистрацию проводит именно регистратор, а к представленным документам в нашем случае, было очень много вопросов.

Так что пока не будет решен вопрос с персональной ответственностью государственных регистраторов, все попытки защитить рынок недвижимости от криминальных и коррупционных схем не принесут желаемого результата. Только при комплексном подходе к данной проблеме возможна положительная динамика. Только тогда законные права граждан будут максимально защищены от посягательств со стороны злоумышленников.

 

 

Форма обратной связи

Звоните нам по телефону: +7 (985) 907-37-31 или пишите info@inzempravo.ru