Вопрос:
Добрый день. В свое время удалось выгодно вложиться в криптовалюту. Было это еще на заре развития блокчейн технологий. И вот сейчас принял решение приобрести квартиру в Москве за Биткоины. Квартира, прямо скажу, довольно дорогая. В связи с этим появись вопросы о самой возможности совершения такой сделки. Довольно долго искал в интернете ответы на свои вопросы, но так и не нашел. Одна «вода» и заумные рассуждения. В связи с этим два вопроса: какие юридические сложности (негативные последствия) могут возникнуть в процессе сделки (покупаю у физика, гражданина РФ) и какие налоговые риски может нести сделка в крипте для меня, как плательщика налогов?
Спасибо.
Ответ:
Отвечаем на вопрос № 1
Добрый день. К сожалению, или к счастью, но криптовалюта, будь то «Биткоин», «Эфириум» либо другие виды валют, не является официальным платежным средством на территории РФ. Такие валюты законодательно не признаны платежными средствами и, соответственно, расчеты в них официально не разрешены. Как в прочем, не разрешены и расчеты в любой другой иностранной валюте между валютными резидентами Российской Федерации (ст. 9 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле").
Сделки с криптовалютой. Возможен ли запрет?
Неразбериха и правовой вакуум, царящие на Российском рынке электронных платежных средств, являются неплохой почвой для роста незаконного, теневого или скажем параллельного, отдельного от государства, финансового рынка. Бесконечные споры между Центральным Банком и Минфином только тормозят данный процесс и крайне отрицательно влияют на развитие рынка в целом. Поскольку расчеты в криптовалютах еще не запрещены, но и не разрешены официально, вывод средств для приобретения товаров и услуг за пределами Российской Федерации представляется наиболее интересным. В некоторых странах Европы, а также США и ОАЭ Вы можете довольно спокойно провести сделку по покупке недвижимости в крипте.
Возвращаясь к юридической стороне вопроса стоит отметить, что запретить провести сделку с расчетом в «Биткоинах», например, Вам никто не может. Ни один государственный орган не имеет ни малейшего представления, каким образом происходят взаиморасчеты между сторонами сделки, если это, конечно, не безналичный расчет через персональный банковский счет. За квартиру можно рассчитаться и наличными, и в валюте, и драгоценными камнями, и вагоном яблок, образно говоря. Самый главный вопрос в том, каким образом будет документально установлен факт состоявшихся взаиморасчетов между сторонами. Факт передачи денежных средств должен быть надлежащим образом оформлен.
При расчетах «нетрадиционными расчетными средствами», такими как Bitcoin, например, Вам, как покупателю и стороне наиболее уязвимой в случае возникновения конфликтной ситуации с продавцом и дальнейшего развития событий в сторону признания сделки недействительной, на наш взгляд, следует обратить внимание на следующее:
1. В любом случае в договоре купли-продажи вам придется указать стоимость квартиры. Это одно из основных условий договора-купли продажи недвижимости. Установить цену в вашем случае, лучше в долларах США и вот почему: курсы всех основных крипто-валют, торгуемых на популярных криптовалютных биржах, привязаны к доллару. Таким образом вам будет проще ориентироваться в изменении курса крипты относительно доллара. В договоре конечно же не забываем прописать, что все расчеты осуществляются в российских рублях по курсу ЦБ или Московской валютной бирже. Стороны сделки вправе выбрать, например, курс доллара относительно рубля банка ВТБ на такое-то число. Упоминать в договоре криптовалюту, конечно же, не стоит.
2. Если продавец вменяемый и реально готов осуществить сделку в Bitcoin, тогда стоит заключить договор и провести расчет с покупателем в максимально сжатые сроки. Лучше не отходя от компьютера. Подписали договор – сделали перевод криптовалюты. При этом в договоре прописывается условие, что расчеты с покупателем произведены после подписания договора купли-продажи. Здесь же, получили расписку от покупателя в получении денежных средств в рублях РФ и только в рублях! Это важно. Официально, расчеты в валюте между резидентами РФ запрещены (ст. 9 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле").
3. Далее, одновременно оформляете передаточный акт. В котором одна сторона принимает, а другая передает квартиру. Претензий к друг другу у сторон нет.
4. Ну и финальная часть – это государственная регистрация. С этих проблем возникнуть не должно, если все документы на недвижимость в порядке и договор составлен правильно.
В двух словах, именно такой порядок заключения сделки представляется нам наиболее безопасным. Возможны и другие варианты проведения сделки. Каждый из них имеет свои юридические тонкости, но на них мы останавливаться не станем. В любом случае, чтобы предусмотреть возможные риски и максимально обезопасить себя, сделка требует участия специалиста. Самое главное, на что следует обратить особое внимание, так это на получение расписки от покупателя в момент перевода на его кошелек криптовалюты, благо такая операция занимает не более 15-ти минут. Иначе при недобросовестном поведение продавца есть риск остаться без квартиры и без денег и вот почему:
Допустим, вы договорились с продавцом по всем основным условиям, "вышли" на договор, а продавец предлагает вам рассчитаться и подписать передаточный акт после регистрации сделки, тем самым выдавая вам кредит доверия. Вы радостно подписываете договор, сдаете его на регистрацию. Более того, переход права регистрируют. Остается только снять обременения в виде залога, наложенного на квартиру в связи с тем, что расчет по договору предусмотрен сторонами после регистрации в Росреестре. И тут выясняется, что продавец уехал на пару тройку дней в срочную командировку, а деньги ему нужны сейчас. Вы делаете перевод и ждете подтверждение со стороны покупателя. Вы конечно в полной уверенности, что деньги списаны с вашего счета и зачислены на счет продавца. И тут начинается самое интересное. Продавец начинает утверждать, что средства на счет не поступили. Стороны какое-то время пытаются выяснять отношения, утверждая, что все взятые на себя обязательства исполнены. В итоге продавец идет в суд и требует признать сделку купли-продажи недействительной, ссылаясь на то, что покупатель не исполнил взятые на себя обязательства по оплате. Что делает в таком случае покупатель? Правильно! Доказывает факт оплаты. Если это обычные платежные средства, даже нал через ячейку, доказать факт оплаты несложно. А вот как в суде доказать факт оплаты в криптовалюте - это вопрос, так как криптокошельки анонимны. Да и сам факт оплаты в крипте суд может не признать с вероятностью 99,99%, так как криптовалюта не является законным платежным средством на территории РФ. Ну а дальше дело техники: договор купли-продажи суд признает недействительным и применит последствия недействительности сделки. Продавец возвращает обратно себе «проданную» квартиру и удерживает у себя ваши виртуальные деньги. Вы остаетесь и без квартиры, и без денег. Так что решать вам. Наш вам совет: вывести Биткоины в более традиционные платежные средства, то есть продать криптовалюту, и совершить сделку без, опасения быть обманутым, уже проведя расчет в рублях. Тем более, что на данный момент в РФ это сделать можно через криптовалютную биржу.
Отвечаем на вопрос №2
Риски возможного нарушения вами налогового законодательства отсутствуют. По бумагам Вы приобрели квартиру за определенную договором сумму в рублях, а продавец, соответственно, продал так же за рубли. Контролирующие органы не в курсе, в какой именно валюте происходил расчет. Обязанность уплаты налога на доход физического лица возникает на стороне продавца. При определенных обстоятельствах продавец может быть освобожден от налогообложения. Особенности освобождения доходов от продажи объектов недвижимости регламентированы ст. 217.1 Налогового Кодекса РФ. Про особенности налогообложения при продаже недвижимости можно прочитать здесь.
В случае если продавец в силу статьи 217.1 не освобождается от уплаты налога на доходы при продаже недвижимого имущества, то налог придется заплатить в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не менее 13% от кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Как лучше провести сделку купли-продажи недвижимости
В случае, если сделка проводится через традиционные формы расчетов, то советуем провести сделку с помощью безналичного расчета, аккредитив, например. Сейчас некоторые банки предлагают дополнительную услугу - электронную регистрацию сделки. Это очень удобно. Во-первых, не нужно никуда идти после открытия аккредитива или ячейки, сотрудники банка оформят заявку на регистрацию непосредственно в Банке; во-вторых, это срок регистрации, который составляет один - два рабочих дня. К сожалению не все банки оказывают такую услугу комплексно, с услугой по аккредитиву и аренде ячейки. Сейчас на рынке таких услуг можно отметить только два банка - это Сбер, который имеет достаточное количество офисов и ФОРА БАНК. Второй банк хочется отметить отдельно, так как именно "ФОРА" наиболее ориентирован на клиента. А вот Сбер - это настоящее болото. К тому же, чтобы найти офис Сбера, в котором оказывается полный перечень необходимых услуг (аккредитив, система безопасных расчетов, ячейка), нужно еще постараться. На "горячей" линии, очень часто, сотрудники вводят потенциального клиента в заблуждение о наличии всех необходимых опций в том или ином офисе. А такая дезинформация, порой, может просто сорвать предстоящую сделку. Про остальные банки мы вообще не станем ничего говорить. В них уровень сервиса и компетенции, практически, равен нулю.