Вопрос:
У меня в собственности машино-место, которое было приобретено вместе с квартирой в одном жилом комплексе на северо-западе Москвы. В последнее время, а конкретно последние три года, стал замечать, что налог на имущество мне рассчитывается по ставке от кадастровой стоимости, которая применима к расчету налога для нежилых помещений, а не машино-мест. Правомерны ли действия ФНС и почему для аналогичных объектов применяется ставка 0,1 %?
Ответ:
К сожалению, вынуждены Вас разочаровать: в действиях налоговой, скорее всего, нарушений и злоупотреблений нет. Не обладая полной и достаточной информацией по Вашей проблеме, тем не менее, постараемся ответить на поставленный вопрос.
В последнее время все чаще и чаще собственники машино-мест, расположенных на подземных этажах паркингов в многоквартирных жилых домах, сталкиваются с проблемой уплаты повышенного налога на имущество физических лиц. Связано это, в первую очередь, с квалификацией таких объектов недвижимости как «нежилое помещение» и, соответственно, применении в отношении таких объектов повышенной налоговой ставки от кадастровой стоимости. Ознакомиться с действующими налоговыми ставками на территории города Москвы можно здесь
Начнем с того, что для определения суммы налога за объект недвижимости налоговые органы используют сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Стоит внимательно ознакомиться с данными, которые занесены именно в единый реестр. Для этого можно просто заказать в центре предоставления государственных услуг соответствующую выписку, либо ознакомиться с информаций из реестра в режиме онлайн на сате Росреестра. Если в выписке, или в более ранних документах, подтверждающих право собственности, должно быть указано именно «маши-место».
Что такое машино место
Суть проблемы заключается в следующем: до недавнего времени машино-места не признавались как отдельные объект недвижимости из-за отсутствия законодательного регулирования процедуры постановки их на кадастровый учет.
В соответствии со ст 2. Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограничения строительными конструкциями.
В соответствии с ч.10 ст.41 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а также приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 г. №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» утверждены требования к определению площади здания, помещения. Так, согласно п.5 Требований, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между определенными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола.
Простыми словами, маши-места не обладали признаками отдельных объектов недвижимости, так как не имели стен, то есть не были обособлены, и у владельцев был единственный выход – оформить место как долю в праве общей долевой собственности всего здания, либо, долю в помещении определенного этажа паркинга, без указания конкретного назначения. В правоудостоверяющих документах так и значилось- доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №__. Таких долевых участников было достаточно много, и порядок пользования определялся самими собственниками отдельным соглашением.
Налог на машиноместо
Как правило, при налогообложении таких объектов применялась ставка 0,5 % «как иные объекты недвижимости», что, в принципе, несильно «било по карману» и многие просто не обращали на это внимание. Однако, начиная с 2017 года ФНС изменило принципиально подход к данному вопросу, и налоговая ставка стала применяться именно как к «нежилым помещениям» с коэффициентом 1,2, который увеличивался ежегодно и достиг показателя 1,5% от кадастровой стоимости. Стоит обратить внимание, что данная ставка применима только к нежилым помещениям (машино-местам) расположенным в офисных и торговых объектах (перечень таких объектов утвержден постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП). К сожалению, сюда могут быть отнесены и комплексы с апартаментами.
Не все машиноместа в подземных паркингах не подлежали кадастровому учету
В основном путаница возникла как раз по объектам, возведенным до 2017 года. Ранее возведенные наземные паркинги, конструктив которых хоть как-то позволял рассматривать места как отдельный объект недвижимости (сетчатые ограждения), а также паркинги на подземных этажах в многоквартирных домах, возведенные после 2017 года, проходили кадастровый учет без существенных проблем.
Были случаи, когда машино-места ставились на учет с использованием коррупционных схем. В таких случаях кадастровые инженеры, при изготовлении технического плана, указывали, что маши-место имеет перегородки и обладает признаками обособленного помещения, а в кадастровой палате, соответственно, на это не обращали внимание.
Начиная с 1 января 2017 года, в связи с вступлением в действие федерального закона от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ ситуация существенным образом изменилась, так как «машино-места» были отнесены к недвижимым вещам с таким учетом, что границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В вашей ситуации, если имеют место быть расхождения сведений ЕГРН с фактическим использованием нежилого помещения, то есть, если вы по факту пользуетесь машино-местом, а в данных реестра нет на это указаний, следует пригласить кадастрового инженера, который изготовит технический план с учетом всех требований законодательства, а затем подать такой план в Росреестр для внесения изменений в сведения ЕГРН относительно объекта недвижимости. Примерная стоимость работ инженера составит до 15 000 рублей.
В налоговую такие измененные сведения поступят автоматически. Также налоговая будет обязана произвести перерасчет ранее уплаченного налога.