Вопрос:
Хочу приобрести сразу два земельных участка, расположенных рядом. Продавец один. Покупатель, соответственно, тоже. Расчет по договоренности осуществляется с помощью аккредитива, открытого под каждый договор купли-продажи. Приобретать только один участок, без покупки второго, мне неинтересно. Рассматривается только приобретение сразу двух. В связи с чем возникли вопросы:
№ 1. Что делать если права зарегистрируют только на один участок, а на второй, по каким-либо основаниям, в регистрации откажут? Ведь в таком случае получается, что я стану собственником только одного участка, а второй так и останется у продавца.
№ 2. Как обезопасить себя от возможного отказа в регистрации прав собственности сразу на оба участка, и возможно ли заключить только один договор купли-продажи в котором указать сразу оба участка, тем самым избежав возможного отказа в регистрации договора сразу на оба участка, уплаты госпошлины в двойном размере, и, в добавок, сократив количество лишних бумаг?
Максим. Москва
Ответ:
Заключить один договор купли-продажи, указав в нем оба участка, конечно же, можно, так как законодательством не запрещено заключение таких договоров. Только в соответствии со статьей 554 ГК РФ не забудьте расписать отдельно по каждому участку их характеристики, местоположение, кадастровые номера, обременения и стоимость. Указывать просто общую сумму в договоре сразу за оба участка, не определив стоимость каждого, нельзя. Определите стоимость каждого в описании предмета договора. Договор должен быть составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Это совсем не означает, что договор должен быть на одном листе. Если договор составлен на нескольких листах, то такой договор следует сшить, и на месте сшивки заверить подписями сторон, чтобы в дальнейшем избежать споров с регистратором. Порядок расчетов можно оговорить отдельным пунктом.
В случае с аккредитивом: – под сделку следует оформить один договор открытия аккредитива, прописав в нем условия открытия только в случае регистрации перехода прав на оба участка .
Важно знать, что сделку с земельными участками можно осуществить только в том случае, если оба участка поставлены на кадастровый учет и границы таких участков установлены в соответствии с действующим законодательством. На практике это означает, что границы участка должны быть внесены в ЕГРН, пусть даже и неуточненные. А вот если данных о границах участка в сведениях ЕГРН нет, а кадастровый номер есть, то регистратор, как правило, делает приостановку регистрационных действий сроком на три месяца, давая возможность для устранения замечаний. Вот только успеют ли стороны сделки внести сведения о границах участка в кадастр? Не факт. Наши рекомендации - если границы участка не установлены, требуйте от продавца проведения кадастровых работ, вносите задаток и ждите, когда сведения о границах участков будут внесены в реестр.
В дальнейшем, при желании, Вы сможете оба участка объединить. Для этого необходимо провести кадастровые работы и подготовить межевой план. Делать это совсем не обязательно. При объединении характеристики участков (категория земель, вид разрешенного использования) должны быть аналогичными.
Госпошлина по договору купли-продажи земельного участка
При оплате госпошлины стоит помнить, что Росреестр регистрирует не сам договор, а именно переход прав, сделав об этом запись в соответствующем реестре. В вашем случае будет именно два регистрационных действия, независимо от количества договоров. Соответственно, необходимо будет подать два заявления о регистрации прав, и пошлину оплатить, конечно же, по каждому заявлению. В заявлении, поданном вторым, будет сделана ссылка на материалы дела по первому заявлению, к которому приложен договор купли-продажи. Так что сэкономить на пошлине, к сожалению, не получится. Всё предельно просто.
Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка
А вот избежать возможных осложнений, связанных с приостановкой/отказом по каким-либо основаниям в регистрации перехода прав на один из участков, сложнее. Дело в том, что сам по себе договор купли-продажи объекта недвижимости, это обычный договор купли-продажи, но только с некоторыми особенностями. Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму, установленную договором (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Так как право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает, соответственно, с момента ее осуществления (п.2 ст. 8.1., п.2. ст. 223 Гражданского Кодекса РФ), то и право распоряжения возникает у покупателя после регистрации. Если вдруг по одному участку с регистрацией перехода права проблем не возникнет, а по второму государственный регистратор вдруг усмотрит основания в отказе, тогда и переход права по первому участку не состоится, только в том случае, если такое условие оговорено в договоре купли-продажи.
Если же у вас действительно есть опасения в возможном недобросовестном поведении продавца, следует либо отказаться от сделки, либо выстроить конструкцию сделки таким образом, чтобы расчет с продавцом состоялся только при переходе прав одновременно на оба участка. Для этого можно указать в самом договоре купли продажи условие, что расчет между сторонами осуществляется только при переходе прав на оба участка, в договоре на открытие аккредитива, или просто не принимать имущество от продавца, и не уплачивать оговоренную договором сумму раньше срока проведения регистрационных действий.
В любом случае, практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке индивидуальна. И, чтобы избежать неприятных последствий, лучше обратиться к специалистам, которые помогут правильно составить все необходимые документы. Если вдруг, в ходе регистрационных действий, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации - обращайтесь.