Подготовлены изменения в закон "О несостоятельности (банкротстве)"
Минстрой РФ подготовил проект закона о внесении изменений в существующие нормативные акты, касающиеся участия граждан в долевом строительстве и защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Законопроект опубликован на государственном портале проектов нормативно-правовых актов 03 сентября 2018 года.
В настоящее время проходят публичные обсуждения текста законопроекта перед внесением его в Госдуму РФ. Законопроектом предполагается внесение изменений в ряд нормативных актов, связанных с банкротством застройщика, прежде всего - в некоторые статьи закона № 127-ФЗ о несостоятельности и банкротстве, и в Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….»
Что нового будет в Законе о банкротстве?
Одно из важных положений законопроекта позволит внести ясность в до сих пор спорный вопрос о защите прав дольщиков, приобретающих в рамках договоров долевого участия (ДДУ) кроме жилых помещений, еще машино-места и кладовые. Ранее, в случае банкротства застройщика, требования обманутых дольщиков включались в отдельный реестр и после ввода объекта в эксплуатацию обязательства удовлетворялись в натуре. Но речь шла о требованиях только по жилью, а вопрос по машино-местам и кладовым, приобретаемым также на основе ДДУ, дольщикам приходилось решать через суд. Судебная практика по таким делам была неоднозначна. Суды неохотно включали такие требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Многим дольщикам приходилось рассчитывать только на возврат денежных средств, вложенных в стройку, став кредиторами третьей или четвертой очереди. На практике это означает, что получить от обанкротившегося застройщика хоть что-нибудь, вряд ли получится.
Проблема заключалась в том, что действующая редакция закона о банкротстве, а также законы «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….», защищали права покупателей только жилой недвижимости (квартир), приобретаемой на основе ДДУ и не предназначенной для использования в коммерческих целях. К какому реестру кредиторов относить машино-места и подсобные помещения, действующим законодательством было не предусмотрено. Иски по включению таких требований в реестр требований о передаче жилых помещений не удовлетворялись. Если предлагаемый Минстроем законопроект будет принят, и в закон № 127-ФЗ будут внесены поправки, то в случае банкротства застройщика требования дольщиков по машино-местам, а также кладовым, будут удовлетворяться так же как и требования о передаче жилых помещений.
Принятие данного закона поможет дольщикам в случае банкротства застройщика, с которым они заключали договор долевого участия, надеяться, что все требования по передаче как жилья, так и нежилых помещений, в том числе и машино-мест, будут удовлетворены даже в том случае, если объект будет достраивать другой застройщик.
А вот ждать возмещения по штрафам, неустойкам и пеням вряд ли стоит. Также, скорее всего, останутся неудовлетворенными и требования по передаче коммерческой недвижимости, так как такие требования включаются в реестр кредиторов третьей или четвертой очереди и удовлетворяются в соответствии со ст. 134 Федерального закона № 127 "О несостоятельности (банкротстве)". Как правило, конкурсной массы для удовлетворение таких требований уже не хватает.
Скорее всего, в скором будущем, можно будет поставить точку в бесконечных спорах, возникающих между дольщиками с одной стороны и арбитражными управляющими с другой. Вместе с тем пока остается неясным, почему требования участников долевого строительства по разным видам недвижимости, которая приобретается на основе аналогичных договоров, удовлетворяются в разном порядке.