Минстрой подготовил законопроект, предполагающий внесение изменений в порядок перевода жилых помещений многоквартирных домов в нежилой фонд.
Предполагается, что решение будет приниматься с обязательным участием собственников жилья в подъезде и владельцев квартир, примыкающих к выводимым площадям.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства инициировало внесение изменений в нормативно-правовые акты, предписывающие, как именно происходит перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирных домах (МКД). Законопроект одобрен Правительством РФ и передан на рассмотрение в Государственную Думу. Окончательное решение будет принято в ходе осенней сессии депутатов Госдумы.
В настоящее время перевод помещений многоквартирного дома из жилых в нежилые (а также из нежилых в жилые) регулируется статьёй 22 ЖК РФ. В ней оговаривается, что для разрешения на перевод жилого площади в нежилую необходимо наличие отдельного входа с улицы («без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям»). Перевести квартиру в многоквартирном доме в нежилое помещение допустимо, если она либо расположена на первом этаже, либо находится непосредственно над другими нежилыми помещениями. В переводимом помещении не должно быть зарегистрировано проживающих, включая собственника.
В новелле законопроекта предполагается, что магазины, аптеки, кафе, парикмахерские и другие коммерческие объекты смогут появиться в жилом доме исключительно после того, как состоится общее собрание собственников жилья по вопросу вывода одной или нескольких квартир из жилого фонда. В протоколе собрания должно отражаться согласие жильцов на перевод помещений в нежилой фонд.
Нормативно-правовым актом предусмотрен кворум собрания собственников. На нем обязательно присутствие жильцов, обладающих 2/3 голосов или более, которым принадлежат на правах долевой собственности земельный участок под МКД и на правах индивидуальной собственности — жилье в подъезде, где планируется перевести жилое помещение.
Помимо жильцов подъезда, получить согласие на перевод помещений понадобится и от всех владельцев, чьи квартиры непосредственно примыкают к переводимой. Ранее такое согласие требовалось только в тех случаях, когда произошла регистрация прав на общее имущество, в том числе и на участок под домом, но произвести перевод без задействования общедомовой собственности невозможно. Например, вход в нежилое помещение обеспечивается через общий коридор, либо оборудован отдельный вход в помещения на первом этаже путем изменения конструкции фасада.
Изменения в жилищном законодательстве призваны сделать процедуру перевода жилых помещений в нежилой фонд более справедливой по отношению к жильцам. Нередки случаи, когда в многоквартирных домах вместо продовольственных магазинов и аптек размещались шумные пивные или караоке-бары. Многие жильцы категорически не приемлют такого соседства. Не всем нравится и сожительство с ломбардами, у входа в которые периодически появляются сомнительные личности или даже грабители.
Действительная польза от внесения изменений в законодательство ставится под сомнение экономическим сообществом. Новые правила создают дополнительные препятствия для предпринимательства. Ведь даже сейчас в правовом поле есть ряд инструментов, защищающих собственников жилья. Так, оформление прав на земельный участок под многоквартирным домом, который становится частью общедомовой собственности, дает возможность влиять на процедуру перевода помещений в нежилой фонд.
Например, пристроить крыльцо к магазину на первом этаже или каким-то другим образом задействовать придомовую территорию невозможно без согласия собственников и при нынешнем законодательстве. Если говорить о праве жильцов на отдых, то существуют региональные нормативно-правовые акты, которые обязывают всех без исключения соблюдать тишину в установленные часы и дни недели. Определен и перечень организаций, которые могут осуществлять деятельность в помещениях МКД.
Очевидно, что тех, кто против перевода жилых площадей в нежилые, окажется в достаточном количестве. Часть собственников действительно радеют за свои права, не хотят получить прямо за своей стеной прилавок с продуктами, а под окнами — толпы покупателей. Но найдутся и такие, кто пожелает просто продать свое согласие. Прямые затраты на вывод помещений из жилого фонда вырастут, увеличится и время процедуры.