Расходы на общее имущество собственников нежилого здания

Вопрос:

В нежилом здании, в котором ранее располагалась гостиница, создано Товарищество Собственников Недвижимости (ТСН). Создано только тремя членами, которые, возможно, ранее являлись собственниками помещений в нежилом здании. Сейчас в здании несколько собственников, а если конкретнее, то порядка 150.

Порядок создания и регистрации в ФНС непонятен. Какими долями в здании владели эти трое - непонятно. Решением собрания членов ТСН была установлена очень высокая ставка на содержание и текущий ремонт. Общее собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании не проводилось. Остальных собственников помещений здании никто не уведомлял и не приглашал отдать свой голос за такие огромные ставки на содержание нежилого здания собственниками. 

Я, как один из собственников нежилого помещения (в собственности 500 метров) в этом здании, считаю, что такие действия носят незаконный характер, так как участия в собраниях не принимал, ничего не знал о принятых решениях, и такие огромные ставки на содержание нежилого здания собственниками представляются мне противозаконными. Общее имущество собственников нежилого здания, конечно, требует затрат на содержания, но ставки должны быть разумными. Теперь ТСН в судебном порядке пытается с меня взыскать задолженность за текущий ремонт и содержание по завышенной ставке за несколько месяцев, хотя общим имуществом собственников помещений в нежилом здании я не пользуюсь (отдельный вход), имею прямые договоры с коммунальщиками. Доказательств того, что такие решения законны правление ТСН не представляет, законность создания ТСН тоже под вопросом, так как, на момент создания не установлено, что трое участников, создавшие ТСН, обладали во всем здании площадью, большей чем 50% от общей площади всего здания, что позволило бы им принимать законные решения. Договора с собственниками нежилых помещений в здании нет.

Ответьте пожалуйста на вопрос, законны ли действия правления ТСН, как управляющая компания нежилого здания, по начислению таких сумм и взысканию с меня в судебном порядке «образовавшейся задолженности»?

Валерий И.

Ответ:

Нужно четко понимать, что основной принцип взаимоотношений собственников, будь то в жилом многоквартирном доме, либо собственников нежилых помещений в нежилом здании – меньшинство исполняет принятые большинством собственников нежилых помещений решения. 

Для того чтобы ответить на ваш вопрос, важно рассмотреть несколько ключевых аспектов, связанных с созданием собственниками нежилых помещений в нежилом здании и функционированием ТСН, а также законностью действий его правления

Во-первых:

Отдельных законодательных актов, регулирующих деятельность ТСН в нежилом здании нет.  По данному вопросу применяется, по крайней мере пока, законодательство по аналогии, то есть, применяют закон, который регулирует схожие правоотношения. В вашем случае – Гражданский и Жилищный кодексы РФ (статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44–48, 136,137,145 ЖК РФ).  Хотя на наш взгляд, применять к отношениям между собственниками нежилого здания закон, подлежащий применению сугубо к отношениям собственников помещений в МКД некорректно, так как первые связаны с осуществлением ими экономической деятельности в отношении объектов недвижимости, не являющихся жилыми. Однако Пленум Верховного суда РФ в своем Постановлении ВСРФ №25 от 23.06.2015 года посчитал иначе.

Итак, в соответствии со ст.116 ЖК РФ, Товарищество собственников недвижимости (ТСН) может быть создано собственниками, которые владеют более 50% площади общего имущества в здании.

Это требование необходимо для того, чтобы ТСН могло законно принимать решения, затрагивающие интересы всех собственников. Если при создании ТСН этот порог не был соблюдён, то процесс создания может быть признан недействительным. При этом обязательным условием создания являются: общее собрание собственников нежилого здания, ведение протокола собрания собственников нежилого здания и т.д. При проведении такого собрания на повестку выносят, как правило, расходы собственников в нежилом здании, проект договора с собственниками нежилых помещений в здании, общее имущество собственников помещений в нежилом здании и т.д. 
Если на момент создания ТСН не был установлен факт, что три члена ТСН обладали более 50% площади здания, то действия правления ТСН могут быть оспорены в суде. Согласно ст. 116 ЖК РФ, правомочность создания ТСН зависит от наличия минимального порога в 50% площади.

Однако, при регистрации в Федеральной налоговой службе, такое Товарищество вполне может быть зарегистрировано, так как у налоговиков нет четкого понимания, какие по сути документы заявитель должен представлять при регистрации юридического лица, созданного собственниками нежилых зданий и помещений в них.  Судебная практика подтверждает это.

Во-вторых:

Если решение собственников нежилого здания, создавших ТСН, не обладали более чем 50% общей площади здания, то ТСН могло быть создано незаконно. Однако если создание ТСН не было оспорено в течение срока исковой давности (3 года с момента создания, в соответствии с Гражданским кодексом), то оно может быть признано действительным по умолчанию, даже если имеются нарушения в процессе создания.

Тем не менее, это не отменяет возможности оспаривания решений, принятых на общих собраниях собственников нежилых помещений, если эти решения нарушают права собственников, например, касаемо повышения ставок на содержание и ремонт.

Завышенные ставки на содержание и ремонт

Если ставки на содержание и текущий ремонт были установлены на собрании, на котором один из собственников не принимал участия и не был должным образом уведомлён, то такие решения могут быть признаны незаконными. Согласно ст. 135 ЖК РФ, все собственники должны быть уведомлены о собрании, а также иметь возможность участвовать в голосовании. Отсутствие уведомления или участие одного из собственников без согласия может быть основанием для признания решения недействительным.

В этом случае собственник, который не был уведомлён о собрании, вправе оспорить решение в суде. Например, если на собрании было принято решение о завышенной ставке, но при этом собственник не знал о его принятии, то он может заявить, что его права были нарушены. Суд в этом случае будет рассматривать, было ли должным образом соблюдено уведомление, а также правомерность самих решений.

Доказательства законности решений и действий ТСН

Судебная практика в таких случаях обычно опирается на документы, подтверждающие законность решений, например, протокол собрания собственников нежилого здания, уведомления, подтверждения о квитанциях и голосованиях. Если правление ТСН не может представить доказательства того, что решения были приняты законным путём (например, что все собственники были уведомлены о собрании, а также что решение собрания было принято большинством), то такие решения могут быть признаны недействительными.

Согласно ст. 48 Гражданского кодекса РФ, собрание собственников должно быть проведено в соответствии с законом, и каждый собственник должен быть уведомлён о таких решениях.

Что делать собственнику, на которого пытаются «повесить» долг?

Собственнику, который не принимал участие в собрании, не был должным образом уведомлён о принятых решениях и считает, что ставки на содержание и ремонт завышены, следует:

- Обратиться в суд с заявлением о признании решений собрания ТСН недействительными, ссылаясь на нарушение его прав;
- Подтвердить факт ненадлежащего уведомления или отсутствия участия в собрании документами, например, справками или перепиской с правлением ТСН.

В случае, если решение собрания действительно окажется незаконным, судебное взыскание задолженности за завышенные ставки может быть отменено.