Вопрос:
Хотим приобрести в собственность трехкомнатную квартиру в Москве.
Долго искали и, наконец, нашли подходящий вариант. Устраивает все: месторасположение, метраж, а особенно цена. Самостоятельно составили договор купли-продажи. Нотариально удостоверять не стали, так как считаю, что это напрасная трата денег, да и закон не требует обязательного удостоверения такого вида сделок. Подписанный сторонами сделки договор отдали на государственную регистрацию через офис «Мои документы». Однако при оформлении заявления нам сказали, что теперь требуется разрешение от специальной государственной комиссии для сделок, в том числе, и для сделок с недвижимым имуществом, если одна из сторон сделки является нерезидентом Российской Федерации. Подскажите пожалуйста, что означает такое разрешение, где его можно получить м в какой срок выдают такое разрешение. Для нас очень важен временной фактор, так как продавец собирается уезжать из РФ, а в подтверждение своих намерений по сделке мы заплатили задаток. Продавец у нас гражданин Латвии.
Ответ:
Да, к сожалению, в связи с ситуаций, сложившейся в последнее время вокруг Украины, президентом и правительством Российской Федерации были приняты меры по защите экономических интересов России, в том числе, и меры по недопущению оттока капитала в страны, проявляющие недружественные действия в отношении нашей страны, российских юридических и физических лиц. (Указ Президента Российской Федерации № 79 от 28.02.2022, и № 81 от 01.03.2022; постановление Правительства Российской Федерации № 295 от 06.03.2022).
Начиная со 02.03.2022 при совершении сделок с недвижимым имуществом требуется разрешение подкомиссии правительственной Комиссии
Защитные меры экономического характера касаются, в основном, кредитных обязательств и ценных бумаг, а также распространяются на сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой возникновение права собственности, с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия; с иностранными лицами, не являющимися лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если предметом сделок (операций) является недвижимое имущество, приобретенные после 22 февраля 2022 г. указанными иностранными лицами у лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия. Меры затрагивают права как юридических, так и физических лиц, являющихся резидентами недружественных стран. (с полным перечнем сделок можно ознакомиться здесь).
В вашем случае переход права собственности совершается с иностранным лицом из страны, включенной в перечень стран, совершающих «недружественные действия» в отношении России. Чем это грозит при совершении сделки? Сейчас можно однозначно сказать лишь одно – приостановкой сроком до трех месяцев. Договор купли продажи вы уже передали для проведения регистрационных действий и, совершенно правомерно, специалист офиса «Мои документы» проинформировал Вас о предстоящих трудностях. Дело в том, что практики по данному нововведению еще не существует, как и не существует сроков выдачи разрешения на сделку со стороны специальной комиссии, созданной при Минфине.
На сегодняшний день мы проводим две сделки с участием «недружественных иностранцев», и обе находятся в «подвешенном» состоянии на стадии получения разрешения от подкомиссии по выдаче разрешений. И хотя в прессе есть информация о том, что специального разрешения не требуется на практике Росреестр по-прежнему требует такое согласие Минфина.
При сложившихся обстоятельствах представляется наиболее верным следующий алгоритм действий:
1. заключить договор купли-продажи в простой письменной форме;
2. через офис-приемную «Мои документы» подать заявление на государственную регистрацию сделки;
3. не дожидаясь результата проведения проверки представленных на государственную регистрацию документов, подать заявление о выдаче разрешения, на основании которого Подкомиссия принимает решение. Такое заявление предоставляется в уполномоченный орган - Минфин России.
В соответствии со ст. 26 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в случае выявления несоответствия предоставленных документов на государственную регистрацию установленным требованиям, государственный регистратор приостанавливает проведение регистрационных действий сроком до трех месяцев.
По истечение этого срока заявитель имеет право продлить данный срок, подав соответствующее заявление. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, а также указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.
Подразумевается, что в течение этого времени заявитель имеет возможность устранить все допущенные нарушения, на которые указал регистратор в соответствующем уведомлении о приостановлении. В итоге появляется достаточное время, чтобы дождаться официального решения подкомиссии.
4. получить официальный ответ от государственного регистратора;
5. в случае, если разрешение подкомиссии правительственной Комиссии будет получено до даты вынесения решения о приостановлении государственной регистрации, предоставить в материалы регистрационного дела такое решение.
Стоит напомнить, что при расчетах с продавцом квартиры, согласно Указу президента от 05.03.2022 года № 95, зачислять оплату придется на специальный счет типа «С». Такой счет можно сравнить с аккредитивным счетом. (В Москве есть несколько уполномоченных банков, среди которых стоит выделить АО "ФОРА БАНК", как банк предлагающий наиболее выгодные условия). Но и в этом случае разрешение Комиссии на дальнейшее распоряжение средствами на данном счете тоже понадобится, правда, уже для продавца.