2017 год стал для России годом рекордного роста объемов ипотечного кредитования. По данным Банка России, в 2017 году объем выданных ипотечных кредитов в стране составил 1,086 млн кредитов, увеличившись на 27% к 2016 году.
Более того, на 7% превзойден рекорд 2014 года, когда количество выданных ипотечных кредитов составляло только 1,01 млн. В денежном выражении объем ипотечных кредитов в 2017 году вырос на 37% к 2016 году и на 15% по сравнению с 2014 годом до 2,02 трлн руб. Бурный рост кредитования продолжается и в 2018 году, более того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ожидает, что совокупный портфель банков, в текущем году, может вырасти на 20-25% к 2017 году.
Каковы причины столь бурного роста? Прежде всего, это снижение ставок в коммерческом сегменте (т.е. без учета кредитов банков, участвующих в программе государственного субсидирования ипотеки). Если в 2016 году средние ставки составляли 11-12%, то в 2017 году они понизились до 9-10%. В свою очередь, причиной снижения ипотечных ставок стало многократное снижение ключевой процентной ставки Банком России. Напомним, что в 2017 году она понижалась шесть раз, и за год сократилась с 10% до 7,75%. В 2018 году понижение продолжилось, и в настоящий момент ключевая ставка ЦБ составляет 7,25%. И это, на наш взгляд, не последнее снижение ставки Банком России. Соответственно, процентные ставки по ипотечным кредитам также будут снижаться вслед за снижением ключевой ставки, а значит, спрос на ипотеку под низкий процент, среди населения, продолжит расти.
В региональном разрезе наиболее высокий спрос, наблюдается в Москве и Московской области. По данным ЦБ РФ, в 2017 году в Москве было выдано 63 тыс. ипотечных кредитов общей суммой в 254 млрд руб. При этом рост объема выданных средств в денежном выражении, по сравнению с 2016 годом, вырос на 39%. При том, что в целом по России, объемы увеличились только на 27%. Московская область по темпам и объемам ипотечного кредитования догоняет столицу. В 2017 году в Подмосковье было выдано 57 тыс. и займов, общим объемом в 160 млрд руб.
Рост спроса на ипотечные кредиты в Москве стал следствием, на наш взгляд, снижения процентных ставок по кредитам. По данным агентства «Метриум Групп», в 2017 году доля продаж вновь построенного жилья в кредит увеличилась с 36% до 44%.
В Москве спрос растет на жилье практически всех классов, хотя и разными темпами. Так, в 2017 году в новостройках массового сегмента 48% купленных квартир было приобретено благодаря ипотеке, в новостройках бизнес-класса – 33%, в сегменте элитного жилья – 12%. При этом доля ипотеки на рынке жилья всех классов выросла по сравнению с 2016 годом.
Закон о реновации. Что это такое?
В июле 2017 года в России был принят федеральный закон № 141-ФЗ, более известный в СМИ и в народе под названием «Закон о реновации». С формальной точки зрения, закон является «техническим», так как он просто вносит изменения в отдельные законодательные акты, касающиеся статуса города Москвы и особенностей регулирования отдельных правоотношений, связанных с процедурой, получившей с легкой руки мэра Москвы Сергея Собянина название «реновация». Но фактически этот закон касается процедуры осуществления именно самой реновации старого жилья определенного типа. Под этим термином подразумеваются процедуры сноса большинства построенных в Москве еще в 60-е годы XX века жилых домов массовой застройки, преимущественно так называемых «хрущёвок» - панельных пятиэтажек без лифта, с низкими потолками и достаточно неудобной планировкой квартир, и переселения жильцов этих домов во вновь построенные дома намного более высокого класса. Практически реновация заключается в следующем: если жильцы таких домов проголосовали большинством голосов за участие их дома в программе реновации, то этот дом будет снесен, а жильцы бесплатно получат от городских властей новые современные квартиры в недавно построенных домах. У данной программы, как и у любых других госпрограмм, есть свои плюсы и минусы.
Тем гражданам, которые по тем или иным причинам все-таки намерены оформить кредит на покупку вторичного жилья в «хрущёвке», лучше всего обращаться в Сбербанк. Дело в том, что он является одним из немногих банков, которые готовы предоставлять ипотечные кредиты на вторичное жилье в таких пятиэтажных домах, независимо от того, будет ли включен конкретный дом в программу реновации или нет. В случае если дом будет подлежать сносу, Сбербанк может предоставить льготы по кредитам собственникам жилья в таком доме. Очень важно, чтобы кредитор в случае наступления неблагоприятных обстоятельств у заемщика был готов идти ему навстречу, а Сбербанк готов.
Что нужно чтобы взять ипотеку
В целом будет не лишним напомнить, что кредит под жилье выдаёт большинство российских банков, имеющих лицензию. Однако условия выдачи таких кредитов сильно различаются от банка к банку. Но всегда остаются основные требования:
- Заполненная анкета, представленная банком.
- Документы по заемщику.
- О покупаемой недвижимости.
- О трудовой занятости (справка о доходах или налоговая декларация).
- Сведения о дополнительной прибыли.
- Свидетельство о браке/расторжении брака.
Если вы состоите в браке, необходимо предоставить нотариальное разрешение, второго супруга. О том, что уведомлен о долговых обязательствах и с ними согласен. Отметим, что гражданский брак, не является официально подтвержденным и не имеет никакого значения.
С большой вероятность, взять кредит на жилье без справки о доходах, у вас не получится. Банки на такой риск не идут. Они должны быть уверенны в ваших финансовых возможностях.
До какого возраста можно взять ипотеку
Если вы гражданин России и хотите получить ипотечный кредит на жилье в одном из российских банков, то вам, прежде всего, необходимо принять во внимание ваш возраст и трудовой стаж. Если вы не моложе 25 лет и не старше 40 лет, при этом имеете общий трудовой стаж не менее 1 года и можете подтвердить официальными документами ваш стаж и заработок на текущей работе, то ваш возраст – самый «ипотечный», то есть шансы получить жилье у вас очень высоки. А что делать тем, кто моложе или старше этих возрастных рамок, а жилье (или дополнительное жилье) очень нужно? Сразу отметим, что большинство российских банков, дает возможность взять ипотеку в 21 год. Если вам 18 или 19 лет, придется немного подождать. Впрочем, в России есть шанс получить кредит и для 18-летних заемщиков при наличии трудового стажа от 1 года, и такие кредиты выдает банк «Тинькофф», причем на достаточно выгодных для небогатого заемщика условиях. Правда, если вы решились обратиться в этот хорошо разрекламированный банк, необходимо принять во внимание, что по услуге ипотечного кредитования банк «Тинькофф» является не совсем банком, а ипотечным брокером, то есть на самом деле кредит предоставляют его партнеры, которыми являются банки с лицензией, однако, банку «Тинькофф» придется заплатить комиссию за оформление кредита как посреднику между вами и вашим будущим кредитором. Однако это неудобство банк может компенсировать достаточно низкой процентной ставкой.
А что делать, если вы старше 45 лет, и ваш возраст неумолимо приближается к пенсионному? Или вас интересует вопрос: может ли взять пенсионер ипотеку на жилье и получит определенные льготы? Вам тогда необходимо ознакомиться с возрастными ограничениями для заемщиков и выбрать себе подходящий банк в зависимости от срока, на который вы намерены взять долг. Например, если вы намерены получить ипотечный кредит со сроком погашения через 25 или даже через 30 лет, то вам лучше обращаться сюда:
- Сбербанк.
- ВТБ.
- Или другой государственный банк.
Правда, ваши шансы на участие в программе государственного субсидирования процента по ипотеке, очень малы – в таких программах могут участвовать лица, чей возраст на момент погашения кредита ниже официально утвержденного в России пенсионного возраста (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин). Однако не стоит расстраиваться – если вы планируете взять краткосрочный или среднесрочный кредит, сроком погашения, например, от 1 года до 5 лет, то вы вполне будете соответствовать возрастным ограничениям, даже в коммерческих банках (чаще всего ипотека выдается лицам, чей возраст на момент погашения не будет превышать 60-65 лет).
Далее определяйтесь с жильем, которое вы хотите купить (квартира в новостройке или строящемся доме, дом, участок, загородный дом или взять ипотеку на вторичное жилье), с суммой, которую вам нужно будет занять в банке, и с процентной ставкой по кредиту. Минимальная и максимальная сумма кредита может отличаться от банка к банку. Однако если минимальная сумма рублевого ипотечного кредита составляет, чаще всего, от 300 000 руб., то максимальная может сильно отличаться от банка к банку. Например, в банке «Тинькофф» вы можете взять кредит до 100 млн руб., в то время как максимальная сумма, например, в государственном банке ВТБ будет ограничиваться 60 миллионами рублей, в Сбербанке – 30 миллионами (если это не кредит на условиях одной из госпрограмм, господдержка нередко накладывает ограничения на максимальный размер кредита), в ряде крупных негосударственных банков – до 20 млн руб. Важно также иметь в виду, что ипотечный кредит не позволит профинансировать вашу покупку недвижимости на все 100%, как правило, заемными средствами вы сможете оплатить только 80-90% стоимости недвижимости.
Процентные ставки на ипотеку: в каком банке выгоднее взять
В зависимости от банка, могут очень различаться. Если в банке вам говорят (или вы читаете на его сайте), что минимальная процентная ставка по ипотеке у него 6%, то, скорее всего, этот банк участвует в программе господдержки ипотеки, и эта ставка предоставляется именно по кредитам с господдержкой, на которые могут рассчитывать не все граждане. Обращаем внимание, что в программе господдержки участвуют не только Сбербанк и государственные банки (ВТБ, Россельхозбанк и т.д.). С госпрограммой ипотечного субсидирования работают также Росбанк, Газпромбанк, Райффайзенбанк, «Открытие» и многие другие крупные банки. Более того, в этой программе фактически участвует даже банк «Тинькофф», хотя на самом деле он как ипотечный брокер просто позволяет вам получить кредит в одном из банков, работающих с программой господдержки, под низкую процентную ставку (в банке «Тинькофф» можно получить ипотечный кредит по ставке от 6,98%, но при отказе от страхования жизни процентная ставка увеличивается на 2 процентных пункта).
В Сбербанке вы можете получить ипотечный кредит, если не подходите под программу с государственной поддержкой, по ставке от 7,4% годовых (так как в России ставка ЦБ составляет 7,25%, это очень низкий процент), в банке ВТБ – по ставке от 8,9% (но при условии, что площадь приобретаемой вами недвижимости составляет не менее 65 кв.м.), в коммерческих банках – от 9,25%. Однако если вы берете кредит в коммерческом банке, готовьтесь к тому, что для получения кредита по низкой ставке вам придется согласиться на дополнительные условия банка: например, обязательно застраховать жизнь в страховой компании или уплатить достаточно высокий первоначальный взнос, например, от 20% стоимости недвижимости; возможны и иные условия банка. В среднем сейчас процентные ставки по ипотечным кредитам без учета государственного субсидирования составляют, как говорилось выше, 9-10% годовых, а после недавнего снижения ключевой ставки ЦБ до 7,25% можно ожидать, что через некоторое время процент по ипотеке станет еще ниже.
Взять в ипотеку квартиру без первоначального взноса
Большинство банков, относятся с подозрением к таким клиентам. Первый взнос, выступает в роли подтверждения платежеспособности и дает им некую страховку, на случай если у вас возникнут проблемы. Если и найдутся такие кредиторы, то перечисленных условий, вам не избежать.
- Высокая ставка по процентам.
- Необходимо предоставить дополнительный залог. Преимуществом, будет другое имущество. А это дополнительные расходы на оформление.
Чтобы избежать таких обстоятельств, можно взять кредит на первоначальный взнос. Именно таким образом, поступает большая часть заемщиков.
В каком банке можно взять ипотеку
Определившись с суммой кредита и процентом, который вы готовы уплачивать до погашения, обязательно выясните, какие дополнительные условия наложит на вас банк в период кредитования, и какие еще издержки, кроме погашения кредита и уплаты процента, вам еще придется понести. Прежде всего, необходимо понять, предусматривает ли кредитный договор с вашим банком досрочное погашение вашего ипотечного кредита. Представьте себе: вы берете кредит на 30 лет, на дату его выдачи вы были еще небогатым молодым специалистом, а лет через 10 лет, а тем более через 20, ваш доход значительно увеличился, и вы можете позволить себе досрочно погасить кредит, чтобы не быть в зависимости от банка. Но здесь не все так просто. Некоторые банки не разрешают клиенту досрочно погашать кредиты, а есть те, которые налагают штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Если есть возможность, в таких банках ипотеку лучше не брать. Взять ипотеку с возможностью досрочного погашения без всяких санкций вы можете в банке ВТБ, РосЕвроБанке, банке «Тинькофф», некоторых других коммерческих банках, и, в принципе, в Сбербанке тоже, однако, по многим видам кредитов у вас с течением времени может уменьшаться сумма платежа, который банк принимает к досрочному погашению.
Залоги у всех банков практически одинаковые: приобретаемое жилье либо право требования по инвестиционному договору.
Можно еще узнать, не предусматривает ли банк каких-либо комиссий, например, комиссий за оформление кредита или иных платежей. Если банк требует, чтобы вы обязательно застраховали жизнь, учтите, что вам ежегодно придется дополнительно платить, еще и за страховку. Некоторые банки этого не требуют, но побуждают приобретать услугу страхования путем снижения процентных ставок для застрахованных. Сбербанк делает именно так, но чтобы получить у него льготный процент, нужно застраховаться либо в его дочерней страховой компании, либо в одной из компаний-партнеров Сбербанка.
И, наконец, если вы молоды, и имеете не менее двух детей, вы можете участвовать в госпрограмме субсидирования ипотеки для молодых семей с детьми, которую предлагает Сбербанк. Процентная ставка по таким кредитам составляет всего 6%, срок кредитования очень гибкий - от 1 до 30 лет, возраст заемщика на момент выдачи кредита не должен быть менее 21 года, но не более 75 лет на момент погашения, минимальный взнос, хоть и составляет 20%, но он может быть меньше в зависимости от суммы кредита – чем большую сумму вы занимаете, тем меньше у вас первоначальный взнос. Условия, казалось бы, выгодные, но подводный камень в этой программе есть: если вы живете в Москве, Московской области или Санкт-Петербурге, то вы можете рассчитывать на максимальную сумму кредита до 8 млн руб., а если в других регионах и городах, то ваша максимальная сумма кредита может составить до 30 млн руб. При этом страхование жизни в дочерней страховой компании или в компаниях-партнерах Сбербанка обязательно. Такие кредиты доступны только гражданам России и при условии, что ваш второй и третий ребенок тоже имеют гражданство России.
А стоит ли брать в небольших региональных банках или в тех банках, которые недавно вышли на этот рынок? Такие банки зазывают к себе клиентов-физлиц, акцентируя их внимание на своем конкурентном преимуществе, хотя и относительном: в небольшом банке внимания к каждому клиенту и его индивидуальным проблемам и потребностям больше, чем в крупном, где процесс работы с физлицами нередко доходит до шаблонных решений и конвейера. В принципе, в региональные небольшие банки тоже можно обращаться за кредитом. Но следует приготовиться к тому, что за сердечное отношение банка к вам как к клиенту и отсутствие лишнего формализма вам придется заплатить по кредиту более высокий процент, чем в более крупных кредитных организациях. Впрочем, благодаря интернету есть возможность сравнивать банки и выбирать условия.
Например, на московский рынок, недавно вышел «Оргбанк». По размеру активов «Оргбанк» занимает 346-е место в общероссийском рейтинге банков, хотя за 2017 год увеличил свое место в рейтинге на 7 пунктов. Условия, которые он предлагает по ипотечным кредитам не так выгодны, как в крупных банках: максимальный срок ипотечного кредита – всего на 10 лет, макисмальная сумма кредита – всего 15 млн руб., минимальный взнос за недвижимость достаточно высок (от 30%), процентная ставка превышает 12%. Правда, тем, кто рассматривает участие в программе государственного субсидирования кредитов Сбербанка, следует обратить внимание, что москвичи и жители Московской области могут рассчитывать на максимальную сумму кредита по этой программе только в размере 8 млн руб. А в «Оргбанке» можно взять кредит до 15 млн руб. Также в «Оргбанке» разрешается досрочное погашение кредита без штрафов и ограничений. На этом преимущества и завершаются. Самое главное, что все выгоды сотрудничества с небольшим банком съедает высокая процентная ставка, которая, напомним, на 2-3 процентных пункта превышает среднюю ставку по рынку.
Возможностей взять кредит ипотеку много, и это достаточно выгодные предложения, но важно перед получением кредита сравнить условия в разных банках и понять, какое кредитное будущее вас ожидает – светлое или связанное с определенными ограничениями.