В России запускается новая программа ипотечного кредитования со льготной ставкой, но с более жёсткими правилами для заёмщиков и банков. Это естественная реакция на события в экономике.
Если в кризис 2008 -2009годов государство накачало банки деньгами, чтобы ипотечный рынок не оказался надолго парализованным из-за неплатежеспособности граждан и банковских корректировок, то новые меры поддержки призваны «убить двух зайцев». За счёт нововведения планируется вытянуть рынок первичного жилья, который проигрывает «вторичке», а также вывести в положительное русло социальные задачи. Главные из которых — стимулировать рождаемость и улучшить жилищные условия семей с двумя и более детьми. На реализацию этих вопросов государство выделяет 600 млрд рублей.
Решить свой «жилищный вопрос» смогут семьи, которые планируют рождение второго или третьего ребёнка в 2018 –2022 годах. Льготная шестипроцентная ставка будет действовать только в течение трёх или пяти лет, а затем откорректируется по формуле: ключевая ставка ЦБ (на дату оформления ипотеки) плюс два процентных пункта, а может и меньше, но по решению банка. Условие и период действия фиксированной ставки прописываются в договоре.
Ставка в 6% будет установлена в первые три года при рождении второго ребёнка и в первые пять лет при рождении третьего малыша. Если в семье появится третий ребенок, то срок действия фиксированной ставки продлевается ещё на пять лет с момента завершения первого льготного периода.
Напомним, ещё осенью прошлого года данную тему проанонсировал Владимир Путин. Тогда президент подчеркнул, что жилищный вопрос является чрезвычайно важным именно для молодых семей с детьми. Данную социальную инициативу он озвучил на заседании Координационного совета по разработке национальной стратегии действий государства в интересах детей. По словам лидера страны, покупая жильё на первичном рынке или рефинансируя ранее полученные ипотечные кредиты, семьи смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх шести процентов годовых. «Программа ипотечного кредитования будет носить срочный характер,— пояснил тогда Владимир Путин, — и предусматривает субсидирование процентной ставки сверх 6 процентов при рождении второго ребёнка – в течение 3 лет с даты выдачи кредита; третьего ребёнка – в течение 5 лет с даты выдачи кредита».
Детали вопроса прояснились в январе текущего года в соответствующем постановлении Правительства РФ (от 30 декабря 2017 года №1711 «О субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам для семей с детьми»), прописывающем механизм субсидирования. Из документа следует, что заёмщики не смогут получить деньги напрямую, так как выделяемые государством средства будут направляться кредитным организациям для продажи льготных ипотечных продуктов. Если коротко, то банкам будет возмещаться разница между ключевой ставкой Центробанка (плюс два процента) и шестипроцентной ипотечной ставкой. Как было сказано выше, период действия льготной ставки составляет 3 года. Далее заемщик будет вынужден выплачивать ипотечный кредит уже по ставке не превышающей ключевую ставку Центрального банка, увеличенной на 2 процентных пункта. По состоянию на январь 2018 года ключевая ставка Центрального Банка РФ составляла 7,75 %. Компенсацией недополученных доходов банкам займётся Минфин, а оператором выступит Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Взять квартиру в ипотеку можно будет только на первичном рынке. Также кредит даётся на дом с земельным участком или жильё, находящееся на этапе застройки и при условии долевого участия в ней. Жильё, подходящее под условия программы, должно быть приобретено исключительно у юридического лица. Кроме того, программа предусматривает и рефинансирование ранее выданного кредита, взятого на покупку такой недвижимости.
Максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб. для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 3 млн руб. — для остальных регионов. При этом не менее 20% стоимости жилья оплачивается из собственного кармана. Если кредит предоставляется на рефинансирование, размер нового займа не должен превышать 80% стоимости недвижимости.
Программу 2018-2022 можно сравнить с государственной программой поддержки ипотеки, действовавшей в 2015–2016 годах. Продолжение линии ипотечного льготного кредитования с участием государства обусловлено несколькими причинами. Во-первых, завершение предыдущего госпроекта стало серьёзной проблемой для застройщиков, так как россияне предпочли вкладываться в уже готовое жилье. Так, доля «вторички» в ипотечном портфеле банков достигла 70% процентов. Для большинства игроков строительного рынка такая динамика может означать в будущем приостановку текущих проектов с перспективой банкротства. Во-вторых, большинство семей с детьми в России всё ещё не могут вложиться в ипотеку самостоятельно, то есть без помощи государственной поддержки, несмотря на то, что параллельно ранее действующей программе 2015-2016 гг., для граждан работали дополнительные ипотечные программы.
По мнению экспертов банковского рынка, программа не приведёт к кардинальным изменениям спроса на рынке новостроек и ждать серьёзного роста рынка жилья в этом сегменте не стоит. При этом субсидирование ипотеки (которая выступает гарантированным источником банковской прибыли) может увеличит спрос на недвижимость на 15–20%. Учитывая, что молодые родители составляют более 40% от общего числа клиентов, покупающих жильё в новостройках, ситуация с точки зрения коммерческого критерия не критична.
Пока своё участие в программе обозначили Сбербанк, ВТБ, «Уралсиб», Абсолют Банк, «Ак Барс», «ФК Открытие», «Российский капитал», Россельхозбанк, Транскапиталбанк и АИЖК.