Российская ипотека дешевеет, но по-прежнему остаётся значительно дороже, чем в странах с развитой экономикой.
Однако, получить кредит на покупку жилья в Германии сложнее, чем в России, а вот в США проще. Общим трендом является рост конкуренции, что меняет ландшафт ипотечного рынка как в России, так и в других странах.
В последнее время россияне стали относиться к ипотеке с настороженностью и выбирать защитные стратегии. Напуганные скачками инфляции и девальвацией рубля, заёмщики предпочитают ипотеку с фиксированной ставкой в рублях и почти полностью отказались от ипотеки в валюте. Такой подход, учитывая сложившуюся конъюнктуру на финансовых рынках, полностью оправдан.
По статистике Банка России средневзвешенная ставка по ипотеке обновила в августе исторический минимум, достигнув отметки 10,87%, на фоне снижения ключевой ставки. 19 сентября регулятор снизил ключевую ставку на 0,5% до 8,5%. В связи с этим экономисты предрекают очередное снижение ставок по ипотеке, нижний предел которых ограничен ставкой рефинансирования ЦБ. Именно поэтому российская ипотека выглядит чрезвычайно дорогой, ведь стоимость заимствований в развитых экономиках мира близка к 0%, а в еврозоне ушла ещё ниже. Другими словами, кредитные организации получают деньги на межбанковском рынке под отрицательный процент (от -0,2% до -0,4%), и поэтому имеют возможность предлагать ипотеку со ставками 1,5-2% годовых, как в Германии.
Маржа российских банков не слишком отличается от маржи американских или европейских кредиторов и находится в пределах 2-4%, но если говорить об условиях, то у отечественных банков они менее гибкие. Более 50% ипотечных кредитов сегодня выдаёт Сбербанк. Минимальная ставка по ипотеке на готовое жильё составляет 9,4%, но рассчитывать на такой кредит могут только граждане, чьим работодателем является государство (врачи, учителя, силовики). Даже если вы успешный предприниматель и ваш официальный доход в несколько раз больше, чем у врача, такую ипотеку вам, скорее всего, не одобрят. Ставка для занятых в частном секторе экономике составляет в среднем 10%-12% годовых, и только в том случае, если вас сочтут достаточно надёжным плательщиком.
Отдельно стоит сказать о партнёрских программах по субсидированию ипотеки застройщиками. В декабре 2016 года завершился срок действия государственной программы по субсидированию ипотеки, но продавцы решили пойти навстречу покупателям и теперь субсидируют ипотеку самостоятельно. Субсидируемые ставки Сбербанка начинаются от 7,4%, но зачастую они действуют только в первый (титульный) период погашения кредита, который обычно не превышает 7 лет, а весь оставшийся срок ставка составит те же 9,4%. В условиях стагнации на рынке жилья субсидирование ипотеки получило широкое распространение, но может скрывать в себе неожиданные детали. Заёмщикам следует с особым вниманием изучать ипотечный договор с процентной ставкой ниже ставки рефинансирования ЦБ.
В российском ипотечном бизнесе сегодня безраздельно господствует фиксированная процентная ставка, что контрастирует с ситуацией в других странах. Во Франции большинство заёмщиков выбирают переменную ставку, а в Великобритании вовсе отсутствует фиксированная ставка, которая бы действовала в течение всего срока погашения кредита. Фиксированная ставка всегда дороже переменной, поэтому выгодна, когда центробанк проводит политику по повышению ставки рефинансирования. Именно такая ситуация сложилась в США, где Федеральный резерв уже два раза поднял свою ставку за последний год. Иная ситуация в России, где ставка рефинансирования уверенно снижается, а заёмщики, взявшие кредит по фиксированной ставке несколько лет назад, по-прежнему платят свои 15%-20%.
Одной из самых прозрачных переменных ставок является трекерная. Она складывается из ставки рефинансирования и фиксированного процента кредитора и действует с первого до последнего дня погашения кредита. Например, трекерная ставка банка Santander в Великобритании составляет 1,89%. Ставка рефинансирования Банка Англии (аналог нашего ЦБ) составляет 0,25%. Ежегодный платёж составит 0,25%+1,89% то есть 2,14% до тех пор, пока не изменится ставка рефинансирования. Ну и, конечно, не стоит забывать о комиссиях. Необходимо оплатить услуги по оценке жилья, госпошлину, услуги юриста, а также застраховать приобретаемое жильё. Всё это добавит 0,1%-0,3% к стоимости ипотеки. Не забывайте про муниципальный налог, который составляет от £700 до £2500 в год в зависимости от района, в котором расположено жильё.
По данным Британского совета ипотечных кредиторов (Council of mortgage lenders), 53% ипотечных контрактов заключается пятью банками, средняя ставка которых 3,5%-4% годовых при текущих переменных ставках. Первоначальный взнос не обязателен, однако в этом случае ставка может превысить 4%.
В Германии максимальная сумма кредита ограничена 80% от стоимости жилья, а для иностранцев составляет 60%. Примечательно, что собственниками жилья в федеративной республике являются лишь 41% граждан, поскольку арендная плата подчас ниже налогов на недвижимость, а малоимущим лицам аренду оплачивает государство. Кроме того, ежемесячные выплаты по ипотеке не могут превышать 25% дохода заёмщика. Во Франции эта цифра составляет 30%, в России 50%. Германские банки предлагают рекордно низкие ипотечные ставки, но возможности для их дальнейшего снижения, похоже, исчерпаны. Эксперт по ипотеке Саймон Конн в интервью изданию Telegraph рассказал: -«ипотечные ставки не могут опуститься ещё ниже, поскольку ставка Euribor (межбанковские заимствования) уже на отрицательной территории, и текущие ипотечные ставки, таким образом, представляют попросту маржу кредиторов». По данным Бундесбанка средневзвешенная ставка по ипотеке в начале 2017 года составила 1,68%. Предложения с фиксированной ставкой на длительный срок с первоначальным взносом 30%-40% держатся в районе 2,5% годовых.
Французские кредиторы более лояльны к иностранцам по сравнению с немецкими, поэтому рынок ипотеки там динамичнее, а ставки чуть выше. Преобладает переменная ставка со средним значением 2,5% годовых. Характерной особенностью французской ипотеки является развитая система ограничителей по ставкам. Например, один из крупнейших ипотечных кредиторов банк Crédit Agricole предлагает фиксированную ставку в первый год погашения кредита, которая затем превращается в переменную, но никогда не прибавит более 3% от стоимости кредита. Размер ограничителя зависит от срока кредита, размера первоначального взноса и платёжеспособности заёмщика. Ограничительный процент BNP Paribas действует первые семь лет и составляет 1%-1,5%. Среднее значение переменных ставок, к которым прибавляется ограничитель, составляет во Франции 2,2%. Фиксированные ставки на 20-30 лет у основных кредиторов находятся в районе 3%.
Ипотека в США обходится в 3,5%-4% годовых, поскольку ставка Федерального резерва в настоящее время составляет 1%-1,25%. По данным крупнейшего американского ипотечного агентства Freddie Mac средневзвешенная фиксированная ставка на ипотеку сроком 30 лет сейчас составляет 3,78% годовых. По данным издания Forbes, 35% ипотечных кредитов в США в I квартале 2017 года выдали пять учреждений. Это банки Wells Fargo и JP Morgan, небанковская ипотечная компания Quicken Loans, банки Bank of America и US Bancorp. Средняя стоимость ипотеки в каждом из них составляет около 3,8% годовых. В этот процент входят некоторые комиссии, кроме налога на недвижимость, который составляет примерно 1,25% в год. Десять лет назад американским заёмщикам было не обязательно подтверждать свой доход, в результате чего на рынке образовался так называемый “ипотечный пузырь”. В итоге массовые невыплаты кредитов и банкротства многих, в том числе системообразующих финансовых компаний, привели к ужесточению регулятором требований к кредиторам при выдаче ипотеки. Основные ужесточения коснулись банков, поскольку им необходимо поддерживать объём основного капитала. Эта мера обернулась массовым оттоком заёмщиков в небанковские ипотечные компании, где требований к заёмщикам меньше. Сегодня две трети заёмщиков обращаются именно в такие организации, но подтверждать свой доход всё равно придётся.
Важно знать, что стоимость ипотеки невозможно вычислить заочно и заранее. Во всех юрисдикциях окончательные условия определяются только в индивидуальном порядке. В начале 1990-х годов ставки по ипотеке в США были такими же, как сегодня в России. В то время рынок недвижимости США только набирал обороты и достиг своего пика в 2007 году. Сейчас наблюдается некоторая стагнация, хотя тенденции к росту продолжаются.
По данным Росстата, количество заключённых договоров купли-продажи жилья сократилось в России с начала года на 8,2%. При таких темпах сокращения спроса Правительство пытается «поднять» строительную отрасль, опустив ставки по ипотеке ниже 8%. Так в мае текущего года, премьер-министр Дмитрий Медведев заявил: «мы должны выйти [..] на кредитную ставку в размере 6–7% по всей стране. Я считаю, что макроэкономические условия для этого в целом созрели».
Министр экономического развития Максим Орешкин считает, что низкая инфляция так же окажет влияние и на сферу ипотеки. На XXVI Международном финансовом конгрессе, который проходил этим летом в Санкт-Петербурге, он высказался об ипотеке так: «по 2018 году мы ждём уровня 8%-9%, как вполне достижимой ставки по ипотечному кредитованию».
Стоимость ипотеки складывается не только из ставки, но и из цены недвижимости, которая, кто бы и что не говорил, падает восьмой год подряд. Ну что ж, 2018-й уже не за горами. Поживем- увидим. Хотя, даже и 8 % годовых при таком платежеспособном спросе, уже вряд ли спасут строительную отрасль.