Вопрос:
Может ли Департамент городского имущества обязать арендатора нежилого помещения (договор с городом) заключить договор аренды на земельный участок?
Ведь, вроде, только собственники должны оформлять земельные отношения. У нас вот какая история: имеем в АРЕНДЕ нежилое помещение в отдельно стоящем здании. ДГИ через суд обязал нас заключить договор аренды на ЗУ. Мы заключили, но сразу попали под контроль ГИН и стали нарушителями. Помещение приобреталось под коммерческую деятельность, а договор с нами заключили под эксплуатацию здания. Теперь мы должны менять ВРИ ЗУ, почему мы, а не ДГИ?
Вера Леонидовна "Северсталь"
Ответ:
Для более корректного ответа разделим ваш вопрос на две части. Первая – это обязание арендатора заключить договор аренды; вторая часть – это «пристальное внимание» Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. И хотя исходных данных вами предоставлено недостаточно для развернутого и квалифицированного ответа (был ли сформирован участок под зданием на момент заключения договора аренды? находится ли в собственности города Москвы все остальные площади в здании или есть частная собственность? что отражено в договоре аренды помещения касаемо земельного участка? и т.д.), а оценить действия Государственной инспекции можно только на основании предъявленных к вам требований, постараемся прояснить ситуацию по имеющейся информации. Если ответить коротко на первую часть вопроса, то: - ДГИ не может обязать арендатора помещения заключить договор аренды земельного участка под арендуемым у города помещением (зданием). Однако на практике, особенно в последнее время, такие вопросы возникают. Давайте разобраться почему.
Итак: в соответствии с п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса РФ, если земельный участок принадлежит на праве собственности арендодателю, на котором находится сдаваемое в аренду здание (помещение в здании) или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или, предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право, например, безвозмездного пользования, на соответствующий земельный участок. Это означает, что к арендатору по умолчанию, а вы в данном случае арендатор, переходит на срок аренды помещения (здания) право пользования земельным участком так как, в соответствии с п.1 той же статьи ГК РФ право пользования участком неразрывно связано с пользованием самим зданием (помещением; строением).
п. 1. Ст. 652 ГК «По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования».
Ключевое слово ОДНОВРЕМЕННО! Это означает, что при заключении договора аренды здания, строения, помещения в нем, вам уже передано право пользования участком на том же основании, что и помещением, то есть, на праве аренды. Условие о передаче части земельного участка, необходимого для эксплуатации или использования части здания, обязательно должно присутствовать в договоре аренды. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок (часть участка), то к нему переходит на срок аренды здания или помещения в нем и право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением, в силу закона. А вот включена арендная плата за земельный участок в сам договор аренды помещения (здания) или нет, в этом, как раз, и может заключаться ответ на ваш вопрос.
Так, в соответствии с п.2. ст. 654 ГК РФ:
«Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором».
Скорее всего, договором ничего такого предусмотрено не было.
К сожалению, в последнее время складывается порочная практика принуждения арендаторов к заключению договоров аренды и земельных участков. По нашему мнению, налицо намеренное злоупотребление правом со стороны городских властей с целью увеличения арендных платежей. Ранее, при заключении договора аренды помещения (здания), стороны по умолчанию подразумевали, что арендная плата включает и плату за использование участка. Более того, право пользования участком никак не отражалось в тексте договора. Стороны, при заключении договора аренды помещения или здания, исходили из общих правил и норм гражданского кодекса, которые по умолчанию предусматривали использование земельного участка, необходимого для использования арендуемого имущества за установленную в договоре аренды плату. Такие договоры, в основном, заключались еще в 90-х начале 2000-х. и продлевались или изменялись дополнительными соглашениями. (Пример).
Поскольку ранее заключенный договор аренды подразумевал платность пользования и земельным участком, в вашем случае, произошло увеличение стоимости арендных платежей в одностороннем порядке. В таком случае имеет смысл требовать уменьшения арендной платы по договору аренды помещения в таком размере, какой установлен договором аренды земельного участка.
При складывающейся практике наши рекомендации вам, да и не только вам – отказывайтесь от отношений с городом! Проще и экономически более обосновано, заключить договор аренды с коммерческой структурой или «частником». Стороны таких отношений обладают равными юридическими возможностями при заключении, изменении или прекращении договора, а «правила игры» более предсказуемы. С частным собственником всегда можно оперативно обсудить или изменить условия договора; с частным собственником проще договориться об отсрочке платежей или снижении арендной ставки. Арендуя объект недвижимости у ДГИ, вы получаете только начисление пеней, штрафы или «пристальное внимание» смежников. Стоит особенно отметить, что такое «внимание» возникает не на пустом месте. Стоит вам обратиться с какой-либо проблемой в одно ведомство, информация о вас тут же передается в ведомство, которое уполномочено за такие проблемы штрафовать. И как бы вас не уверяли, что органы власти хотят помочь – это,конечно же, ложь. Единственная задача городских структур – это максимально наполнить бюджет Москвы, да и не только бюджет. Так что решать, конечно, вам.
А вот обязанность, заключить отдельный договор аренды, возникает только у собственника объекта капитального строительства, расположенного на таком участке и требование Департамента городского имущества о понуждении к заключению договора аренды или соглашения о вступлении в уже действующий договор аренды земельного участка может быть совершенно законно.
Теперь, что касается претензий со стороны проверяющих органов, в частности ГИН, можно пояснить следующее:
Вам может вменяться нарушение, предусмотренное ст. 6.11. КОАП города Москвы – «Использование земельного участка с нарушением установленных нормативными правовыми актами города Москвы требований к оформлению документов». Но, поскольку, «внимание» возникло только после оформления арендных отношений на земельный участок, то такое правонарушение, возможно, вам не вменялось
Скорее всего, Госинспекция усмотрела нарушение законодательства, предусмотренное ст. 6.7. «Нарушение разрешенного использования земельного участка».
Это означает, что при заключении договора аренды земельного участка, Департамент городского имущества должен был указать цель предоставления участка, выбрав его из установленных для такого участка видов разрешенного использования (ВРИ), утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". В вашем случае это 4.0. «Предпринимательство». Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами с 4.1 по 4.10. Таким образом, если в договоре аренды земельного участка есть один из ВРИ, установленных кодами 4.0. по 4.10., то нарушение земельного законодательства нет. В любом случае, приведение в соответствие с действующим законодательством условий договора аренды, как самого помещения, так и земельного участка, не является вашей обязанностью.
Если у вас остались вопросы, советуем посетить наш офис, предоставив необходимый пакет документов и, прежде всего, имеющийся на руках договор аренды помещения, судебное решение, договор аренды земельного участка и претензию со стороны Госинпекции по недвижимости.