Вопрос:
Подскажите пожалуйста, как быть в ситуации когда: есть объект недвижимого имущества – квартира, находится в ЦАО, кадастровая стоимость на 2015 год установлена в размере примерно 330.000.000 руб. По закону, налогооблагаемая база равна кадастровой стоимости, то есть налог будет рассчитываться исходя из стоимости в 330 млн.руб. В добавок к этому ставка налога будет применена в 2%. Это так называемый «налог на роскошь». В итоге получается довольно значительная сумма налога просто за то, что квартира в собственности. Скажу сразу, квартира у нас большая, хорошая, но дом не «элитный новострой», а просто хороший старый дом в центре, и почему кадастровая стоимость установлена в таком размере мне непонятно. Посоветуйте, как выйти из данной ситуации, чтобы не разориться на налоге на недвижимость?
Ответ на вопрос:
Добрый день. К сожалению, Ваша ситуация распространённая, и сегодня много жителей Москвы, имеющих в собственности жильё в центре, столкнулись с подобной ситуацией. В вашем конкретном случае можно посоветовать следующее:
Постановлением Правительства Москвы № от 21 ноября 2014 г. № 688-ПП утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимого имущества на 2016 год. Кадастровая стоимость на некоторые объекты недвижимости превышает реальную рыночную стоимость на 20-30%, а в некоторых случаях и на 40%.
В связи с тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является налогооблагаемой базой, и базовой стоимостью для расчета налога на недвижимое имущество, а также арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (аренда земельных участков в Москве), возникает острая необходимость пересмотра этой самой кадастровой стоимости.
Процедура пересмотра кадастровой стоимости делится на несколько этапов:
1. Заинтересованное лицо заказывает отчет об оценке объекта недвижимости у оценщиков.
2. Отчет, составленный оценщиком, проходит экспертизу в СРО (саморегулируемая организация).
3. Подается заявление в Комиссию при Управлении Росреестра по Москве, по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории города Москвы осуществляется по следующим адресам: ул. Большая Тульская, д. 15. Для физических лиц собственников жилья такая процедура не является обязательной.
Как правило, в большинстве случаев (около 80-90%) Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, в связи с чем остается только:
4. Подача искового заявления в суд. В зависимости от субъекта заявляющего требование на пересмотр кадастровой стоимости, это может быть Арбитражный или районный суд.
5. Получение решение суда. При положительном решении кадастровая стоимость устанавливается в соответствии с решением суда. Судебный процесс может длиться довольно долго. Минимум от 3-х месяцев.
На наш взгляд, приоритетным направлением является «работа» через Комиссию, то есть получение положительного результата уже на этапе пересмотра кадастровой стоимости Комиссией. Для чего необходимо провести оценку. На этапе проведения оценки оценщик может выявить нарушения в стандартах оценки, допущенные при проведении массовой кадастровой оценки. В таком случае, если допущенные нарушения были значительными, стоит обратиться с заявлением в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, указав на такие нарушения. Это значительно сэкономит время, так как Комиссия собирается каждый месяц. Если решение было принято не в вашу пользу – стоит обращаться с заявлением в суд, приложив отчет о проведенной оценке вашей квартиры. В вашем случае, чтобы избавиться от «налога на роскошь» достаточно установить кадастровую стоимость менее 300 000 000 рублей.
Как еще можно снизить кадастровую стоимость
Также представляется возможным, сделать из вашей квартиры "коммуналку", оформив в общую долевую собственность с последующим выделением долей в натуре, либо разделить вашу квартиру на два независимых объекта недвижимости, то есть на две полноценные квартиры. Такое решение на 100% избавит вас в дальнейшем, при проведении очередной кадастровой оценки, от «налога на роскошь». Но стоит отметить, что такое решение возможно только при наличии технических условий для создания обособленных объектов недвижимости. К сожалению, не изучив техническую документацию, однозначно ответить на данный вопрос нельзя.