Налог на недвижимое имущество

Особенности налогообложения недвижимости физических и юридических лиц на территории г. Москвы

Налог на имущество, в том числе, недвижимость, является местным и рассчитывается в соответствии с установленным законодательством. Срок уплаты для всех округов единый – до 1 декабря, расчет осуществляется местными органами ФНС, при этом физлица могут получить ряд льгот.

Ставки налога на недвижимость

Ставки налога по г. Москве рассчитываются на основе таких законодательных актов:

•  для физлиц – Закон №51 от 19.11.2014 «О налоге на имущество физических лиц»;
• для юрлиц – Закон №64 от 18.11.2088 «О внесении изменений в статьи 1.1 и 2 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций»», Закон №7 от 20.02.2019 «О внесении изменения в статью 2 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций»».

Объекты налогообложения

К объектам налогообложения относится недвижимое имущество, подлежащее обязательной госрегистрации. Перечень включает в себя:

• жилые, нежилые строения, предназначенные для ведения дачного и садово-огороднического хозяйствования, ИЖС, подсобного хозяйства;
• комнаты, квартиры;
• машино-места на стоянках и закрытых паркингах, гаражи;
• недвижимые единые комплексы (согласно ст. 133.1 ГК «Единый недвижимый комплекс»);
• объекты незавершенного строительства;
• иные сооружения, помещения, строения или здания.

Надо учесть, что дачные и садовые дома приравниваются к жилым. Но при уплате налога можно получить вычет за 50 кв.м площади (только при расчете налога по кадастровой стоимости, что соответствует письму ФНС от 17.11.2016 за номером БС-4-21/21769). Ставки по налогу относятся к местным и рассчитываются местными органами. Для Москвы при расчете используется Закон № 51 от 19.11.2014 «О налоге на имущество физических лиц». Также надо учитывать, что Москва относится к Центральному федеральному округу и ставки рассчитываются в зависимости с местным законодательством, способом учета кадастровой или инвентаризационной стоимости. 

Ставки налога на недвижимость

Для физлиц ставка налога в 2019 году составляет (при учете кадастровой стоимости):

• до 0.1% для квартир, домов (жилых или недостроенных), комнат, машино-мест, гаражей, хозпостроек, включая дачные дома (может быть унижена до 0% или увеличена в 3 раза, согласно п. 3 ст. 406 НК «Налог на недвижимость физлиц»);
• до 2% для общей недвижимости, которая входит в указанный перечень, для объектов в совместном владении, имущества с кадастровой стоимостью от 300 млн. рублей;
• 0,5% для всего остального имущества.

Подробнее ознакомиться с ситуациями, возникающими при применении налоговых ставок  можно здесь.

При расчетах на основе инвентаризационной стоимости размер ставок в 2019 году составляет:

•          до 0,1% (при стоимости имущества до 300 тыс. рублей);
•          0,1-0,3% (при стоимости 300-500 тыс. рублей);
•          0,3-2% (при стоимости от 500 тыс. рублей). п. 3 ст. 406 НК

Такие ставки действуют на территории г. Москва, распространяются на Московскую и ряд других областей Центрального Федерального округа. Согласно Закону №51 от 19.11.2014 (с редакцией от 12.11.2018) в г. Москве налог на имущество физлиц в 2019 рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Получить актуальную информацию по ставкам можно при помощи сервиса ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам», выбрав на сайте вид налога, регион и период. Согласно Приказа ФНС от 14.11.2017 № ММВ-7-21/897, физлицо может получить местные льготы.

Плательщики юрлица и объекты налога на недвижимость

Налогоплательщиками являются лица, обладающие правом собственности на конкретное имущество, при этом один объект может находиться в собственности у нескольких лиц одновременно (долевая или совместная собственность). Если собственником является физлицо в виде несовершеннолетнего ребенка, налог оплачивают законные представители – родители, опекуны или попечители, что соответствует Письму Минфина от 18.12.2014 № 03-05-06-01/65613, постановлению ФНС № БС-2-11/666 от 23.10.2012.

Плательщики – юридические лица:

• организации на ОСН, имеющие отдельный баланс, на котором находятся средства, признанные в качестве объекта налогообложения;
• организации на ЕНВД, УСН, имеющие во владении имущество в виде объектов недвижимости;
• организации на ЕСХН, владеющие определенным имуществом.

Объектами недвижимости, подлежащими налогообложению, выступают:

•   недвижимость на балансе и жилая недвижимость, не учтенная на балансе (для предприятий на ОСН);
•  жилая недвижимость вне баланса (не учитывается в качестве основного средства), недвижимость в виде нежилых помещений, торговых центров и прочего (для     организаций  на ЕНВД и УСН, соответствует п. 1 ст. 378.2 НК «особенности определения налоговой нагрузки»).

Налоговая база, как кадастровая стоимость имущества

Налог рассчитывается на основе среднегодового значения стоимости имущества. Но, согласно статьям 375 и 378.2 НК для определенных типов недвижимого имущества учитывается кадастровая стоимость. Стоит напомнить, что ежегодно, начиная с 2014 года, Правительства Москвы утверждает перечень объектов недвижимости, для которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Перечень объектов составляется в конце текущего года на каждый следующий налоговый период и утверждается постановлением. На 2019 год, такой перечень был утвержден Постановлением от 27 ноября 2018 года № 1425-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы № 700-ПП от 28 ноября 2014 года». Как правило, данные списки составляются на основе сведений о видах разрешенного использования земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости, реже, в связи с Актом обследования составленным Госинспекцией по недвижимости по результатам проверки.

Так или иначе, а в соответствии со статьей 1.1. Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 «О налоге на имущество организаций» предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость определяется в отношении:

•  административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 3000 кв.м.;
• отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 2000 кв. метров и помещений в них, которые фактически используются в целях делового, административного или коммерческого назначения, проще говоря под офисы;
• размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Нередки случаи, когда фактическое использование объекта недвижимости не совпадает с разрешёнными видами использования земельного участка, и объект используется в иных целях, установленных, например, в правоустанавливающих документах.

Если Ваш объект недвижимости попал в перечне зданий, строений, сооружений, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, стоит оценить насколько это было сделано правомерно и нет ли оснований оспорить включение объекта в указанный перечень.

Максимальная ставка по налогу на недвижимость юрлиц определяется в ст. 380 НК «Налоговая ставка» и не может превышать 2,2%. В 2019 году размер ставки составил 1,6%, в дальнейшем запланировано плавное ежегодное повышение до 2% (до 2023 года).

Статистика доходов от налога на недвижимость для г. Москва

Согласно открытым данным, изменения в поступлениях в бюджет от налогов на недвижимость организаций в общей структуре составили:

То есть видно постепенное увеличение в сравнении с 2014 годом, наибольшие показатели на данный момент зафиксированы на 2018 год – 145 220,0 млн. руб. За 2019 год поступления на состояние начала октября составили 103 351,1 млн. руб., но итог может сильно измениться к концу года, когда и можно будет сделать реальные выводы. Также нельзя забывать, что ставка для юрлиц прогрессирующая:

• 2014 – 0,9%;
• 2015 – 1,5%;
• 2016 – 1,3% (согласно редакции закона №60 от 18.11.2015);
• 2017 –1,4% (согласно редакции закона №60 от 18.11.2015);
• 2018 – 1,5% (согласно редакции закона №60 от 18.11.2015);
• 2019 – 1,6% (согласно редакции закона №7 от 20.02.2019);
• 2020 – 1,7% (согласно редакции закона №7 от 20.02.2019);
• 2021 – 1,8% (согласно редакции закона №7 от 20.02.2019);
• 2022 – 1,9% (согласно редакции закона №7 от 20.02.2019, относится ко всем правоотношениям, которые возникают с 01.01.2019);
• 2023 – 2,0% (согласно редакции закона №7 от 20.02.2019, относится ко всем правоотношениям, которые возникают с 01.01.2019, этот пункт внедрен дополнительно с 22.02.2019).

Для получения данных используется коэффициент, равный 0,1, действующий по отношению к нежилым помещениям, ели они отвечают ряду требований. Это расчет стоимости по кадастру, использование объектов для общепитов, туристической деятельности, бытового обслуживания, располагаются на цокольных, первых и вторых этажах.

Если рассмотреть данные по доходу от налога на недвижимость физлиц на 01.09.2019 года, то видна следующая картина:

При этом общий доход по налогу на недвижимость для физлиц составил:

• на 1-й квартал 2016 года 326 241 124,64 рублей;
• за 1-е полугодие 2016 482 526 836,42 рублей;
• за 9 месяцев 2017 года 1 872 239 752,74 рублей;
• за 9 месяцев 2019 года 1 530 296 200 рублей.

Общий доход по налогу на недвижимость юридических лиц составил:

• на 1-й квартал 2016 года 19 135 424 416,66 рублей;
• за 1-е полугодие 2016 года 46 024 509 344,94 рублей;
• за 9 месяцев 2017 года 95 665 841 075,91 рублей;
• за 9 месяцев 2019 года 103 351 100 000 рублей.

Можно сделать предварительный вывод, что поступления по доходу от налогообложения недвижимости физлиц снизились в сравнении с показателями прошлых лет. Для юридических лиц ситуация иная – поступления по налогу на недвижимость увеличились, хотя в сравнении с прошлыми периодами значительного подъема нет, несмотря на постепенное повышение ставки.

Льготы по налогу на недвижимость физических лиц

Стоит обратить внимание, что некоторые категории граждан полностью освобождаются от уплаты налога на имущество. Однако такая льгота полагается только в отношении 1 объекта каждого вида имущества. Например, можно получить налоговые льготы одновременно на дом, квартиру, дачу и гараж, но нельзя — сразу на 2 квартиры или 2 дома. При этом нужно  

Согласно Налоговому Кодексу РФ, такую льготу имеют:

• инвалиды 1 и 2 групп, а также инвалиды с детства;
• участники ВОВ и других военных действий по защите СССР;
• лица, имеющие стаж военной службы более 20 лет;
• пенсионеры;
• члены семьи военнослужащего, потерявшие кормильца;
• чернобыльцы;
• некоторые иные категории граждан.

Обратите внимание: по мере принятия и вступления в силу изменений законодательства Российской Федерации информация, приведенная на данной странице, может оказаться устаревшей и не подлежащей применению.

Если у Вас остались вопросы по налогообложению - обратитесь к нашим специалистам, которые обладают большим опытом оспаривания включения объектов недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, помогут Вам определить порядок действий, и в том числе:

• определить, по какому критерию объект недвижимости был включен в Перечень, утвержденный Постановлением Правительства Москвы №700-ПП;
• обеспечат юридическое сопровождение по изменению вида разрешенного использования земельного участка, приведя в соответствие с фактическим использованием;
• обеспечат юридическое сопровождение при выездных проверках Госинспекцией, имеющих целью выявление нарушений земельного законодательства, связанных с  разрешенным использованием земельного участка и фактическим использованием нежилого здания (строения, сооружения);
• обеспечат юридическое сопровождение по составлению Госинспекцией повторного акта о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения) для целей налогообложения.