Вопрос:
«У меня в Москве есть гаражный бокс, который является моей собственностью и входит в гаражно-строительный кооператив. Все члены кооператива также являются собственниками своих гаражей, и мы хотим оформить земельный участок, на котором расположен наш ГСК, под каждый гаражный бокс. В настоящее время участок находится в пользовании кооператива на правах аренды, однако есть сведения о том, что территория попадает в зону комплексного развития территории (КРТ), и в этом случае земля может быть изъята для государственных нужд. Как не потерять гараж и оформить землю каждому члену ГСК под своим боксом?»
Мария П.
Ответ:
Данный вопрос, в настоящее время, волнует достаточно большое количество жителей, в основном, конечно, таких крупных городов, как Москва и Санкт-Петербург. В Москве такая проблема стоит особенно остро, конечно же, из-за политики, проводимой властями по принудительному сокращению количества автотранспортных средств на улицах города. В процессе этой борьбы с автовладельцами правительство Москвы идет, порой, на грубейшие нарушения действующего законодательства. Всё начиналось «за здравие» (зачистка и развитие промзон в Москве), ну а кончилось как всегда – под это стали забирать всё и у всех. Ну почти у всех.
Давайте постараемся разобраться в данной ситуации.
Сначала нужно понять, с чего начинается изъятие недвижимого имущества для нужд города в рассматриваемом случае. Отметим, что изъятие по программе «Реновация» и изъятие для «комплексного разные» - разные вещи. Реновация – это только жилье; КРТ – это нежилые здания, строения, сооружения.
Общий порядок изъятия участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентируется Гражданским кодексом (ст.279-282), Градостроительным, и Земельным кодексом (ст.49, 56, 56.12). Включение той или иной территории в границы Комплексного развития в городе Москве происходит на основании Постановления правительства Москвы «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной по адресу: ……..». Далее, Департамент городского имущества, как уполномоченное правительством Москвы лицо, издает распоряжении об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд» с перечнем всех подлежащих изъятию объектов. Далее, каждому собственнику предлагается заключить соглашение о передаче в собственность изымаемого объекта недвижимости за установленную городом (либо иным уполномоченным лицом) плату. По сути, это обычный договор купли-продажи. В случае несогласия с выкупом– спор передается на рассмотрение в суд.
Итак, если нет Постановления и Распоряжения ДГИ вы можете заняться оформлением в собственность земельного участка под гаражом.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ собственники машино-мест и нежилых помещений в гаражном комплексе (граждане и юридические лица) наделяются исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
Для того чтобы законно оформить земельный участок под гараж в собственность необходимо учитывать положения Федерального закона от 24 июля 2023 года № 338-ФЗ «О гаражных объединениях», который вступил в силу 1 октября 2023 года и существенно уточнил порядок правового регулирования деятельности гаражных кооперативов и их участников. Также закон предоставляет возможность собственникам гаражей оформить земельный участок под своим гаражным боксом в собственность даже если участок ранее использовался кооперативом на правах аренды. Процедура требует согласия кооператива, межевания и последующего обращения в органы власти для получения распорядительного документа для последующей регистрации права собственности.
На первом этапе необходимо провести общее собрание членов кооператива, на котором оформить протокол с решением о согласии на выдел земельных участков под каждый гараж и уполномочить председателя кооператива подавать документы в органы власти. В протоколе также фиксируются финансовые обязательства участников по проведению межевания и подготовке схемы выдела участков. После этого следует заказать кадастровые работы у лицензированного инженера, который подготовит схему раздела участка и обеспечит соответствие схемы фактическому расположению гаражей. Межевание — ключевой этап, его выполняет лицензированный кадастровый инженер, который подготовит схему расположения границ участка и обеспечивает соответствие границ фактическому расположению гаражей на вновь образуемом участке. Часто кооператив организует межевание централизованно для всех участников, что экономит время и средства
Каждый собственник гаража должен собрать пакет документов, включающий паспорт, выписку из ЕГРН на гараж, протокол собрания ГСК, кадастровый план выделенного участка, копию договора аренды кооператива, согласие кооператива на прекращение аренды участка под гаражом и квитанцию об оплате госпошлины при необходимости. После подготовки документов необходимо подать заявление в Департамент городского имущества Москвы о предоставлении земельного участка под гараж в собственность в рамках положений части 2 статьи 3.7 ФЗ-137. К заявлению прикладываются все собранные документы. Органы власти рассматривают заявление в течение тридцати рабочих дней (в городе Москва такие полномочия закреплены за Департаментом городского имущества ДГИ) и выдают распоряжение о предоставлении участка в собственность либо отказывают, если выявлены правовые или технические ограничения.
После получения распоряжения Департамента имущества (ДГИ) необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации права собственности на участок. В результате каждый собственник получает отдельный земельный участок под своим гаражом, зарегистрированный в ЕГРН. В случае если участок попадает в зону комплексного развития территории, оформление в собственность может быть временно ограничено, поскольку органы власти могут планировать изъятие земли для государственных или муниципальных проектов. Закон предусматривает возможность выкупа участка с компенсацией или предоставления альтернативного участка. Право на сам гараж как объект недвижимости сохраняется, однако земля под ним может быть изъята. Для снижения рисков рекомендуется заранее проверять публичные кадастровые карты и границы зоны КРТ, письменно согласовывать возможность выдела участка с органами власти и документально фиксировать свои права на гараж.
Практическая стратегия для участников кооператива заключается в том, чтобы действовать централизованно через ГСК, проводить межевание всех участков, фиксировать решения протоколами, согласовывать действия с органами власти, что дает возможность оформлять земельные участки в собственность. Это позволяет минимизировать риски отказа в предоставлении участка, потери контроля над территорией и возможного изъятия без компенсации. При межевании следует обеспечить точное соответствие границ каждого участка фактическому расположению гаража и общих проездов, чтобы избежать споров с соседними собственниками и органами власти, для чего следует привлечь к процессу оформления лицензированного кадастрового инженера. При подготовке документов важно включать все подтверждения права собственности на гараж, согласие ГСК и документы о членстве в кооперативе, а также копии договоров аренды, чтобы органы власти имели полную информацию для принятия решения. Рекомендуется вести переписку с органами власти официально фиксируя все согласования, решения и предложения о выделе участков, чтобы иметь доказательства добросовестного выполнения всех требований закона.
В случае изъятия участка для КРТ государство может инициировать выкуп объектов недвижимости, а собственники могут требовать денежной компенсации, соразмерно рыночной стоимости или предоставления альтернативного земельного участка, при этом право собственности на гаражи прекращается. Стоит отметить, что, начиная процедуру изъятия (выкупа) у сособственников объектов недвижимости, государство (муниципалитет) проводит оценку изымаемого имущества с целью определения рыночной стоимости, как самого объекта недвижимого имущества, прав аренды на земельный участок или его часть, так и определение стоимости убытков с таким изъятием связанных.
Таким образом попадание в зону КРТ ограничивает возможность оформления, но не лишает права на компенсацию или альтернативный участок.
Если вы хотите оформить землю под гаражом в Москве без ошибок и с минимальными рисками, наши специалисты помогут: согласовать действия ГСК с органами государственной власти, провести межевание, подготовить документы и зарегистрировать право собственности в Росреестре и МФЦ, обеспечивая законное и безопасное оформление земельного участка под гараж.
Если, все же, ситуация дошла до судебных разбирательств мы поможем добиться от города выплаты максимальной компенсации за изъятый у вас гараж!