Вопрос
Я собираюсь приобрести квартиру в новом ЖК под управлением компании, которую назначил застройщик. В доме в собственности застройщика остался тепловой пункт. Родственники меня отговаривают: тарифы завышенные, на тепле обманывают, а качество услуг не лучше «Жилищника». Говорят, что лучше купить квартиру большей площади под управлением городской компании. Что посоветуете? Стоит ли переплачивать частной УК?
Ответ
Что выбрать при покупке квартиры: частная управляющая компания или ГБУ «Жилищник»?
Покупка квартиры в новостройке в Москве требует внимательного выбора управляющей компании. Частная УК предлагает высокий уровень сервиса и комфорт, но тарифы выше, а контроль над расходами ограничен. ГБУ «Жилищник» обеспечивает предсказуемые платежи, но сервис стандартный, порой даже ниже среднего. Итак, разбираем плюсы, минусы и риски каждого варианта с точки зрения юриста.
Кто управляет домом по закону
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, каждый многоквартирный дом должен иметь управляющую организацию. Формально её выбирают собственники путем голосования на общем собрании, но в новостройках, на старте, всегда назначает застройщик. Если у него остаются нежилые помещения или инженерные узлы, то сменить на «свою» управляющую компанию в ближайшие годы практически невозможно. Организовать и провести общее собрание собственников всех помещений в доме практически невозможно. УК понимает это и использует в своих целях. Так что придется смириться с тем, что УК обслуживающая дом – это навсегда.
Частная управляющая компания: сервис и зависимость
Частные управляющие компании в новых ЖК Москвы предлагают высокий уровень сервиса:
- чистые, порой даже, дизайнерские холлы, консьержи и охрана;
- благоустроенные дворы, видеонаблюдение, контроль доступа;
- удобные мобильные приложения для оплаты и вызова мастеров.
Однако вместе с этим собственники сталкиваются с рядом проблем:
- тарифы на содержание выше, чем в домах под управлением «Жилищника»;
- ежегодное повышение платы становится нормой;
- жильцы перегружены платёжками: за воду — в «Мосводоканал», за свет — в «Мосэнерго», за капремонт — в фонд, а за содержание и ремонт — в управляющую компанию;
- даже с индивидуальными счётчиками остаются «непрозрачные» начисления за общедомовое тепло.
ГБУ «Жилищник»: предсказуемо, но без комфорта
ГБУ «Жилищник» Москвы работает по утверждённым тарифам. Их определяет город, и резких скачков быть не может.
Преимущества «Жилищника»:
- тарифы прозрачны и контролируются властями;
- стабильность: организация не уйдёт с рынка и не обанкротится;
- более низкая плата за содержание.
Недостатки:
- уровень сервиса ниже, чем у частных компаний;
- подход «одинаковый для всех»: благоустройство и уборка на низком уровне (нормативные требования по уборке не соблюдаются);
- содержание и текущий ремонт осуществляется только при острой необходимости, что негативно отражается на внешнем виде подъездов и всего дома в целом.
Практика юристов: по какому поводу чаще всего спорят жильцы с УК в целом
Из нашей практики можем выделить несколько типичных конфликтов:
- споры по начислению платы за отопление даже при наличии индивидуальных счётчиков (спорный учёт общедомовых расходов);
- отказ управляющих компаний предоставлять доступ к общедомовым приборам учёта;
- отказ управляющих компаний раскрывать отчетность о затратах на содержание и проведение текущего ремонта (Больше всего проблем по данному вопросу, как раз с «Жилищником»);
- жалобы на необоснованные тарифы за содержание и текущий ремонт;
- оспаривание результатов проведения общих собраний.
Собственники в «элитных» домах зачастую мирятся с переплатой ради комфорта. В домах попроще жильцы чаще борются за каждую строчку в квитанции, но добиться реального перерасчёта удаётся крайне редко, а оспорить тариф, утвержденный городом – невозможно.
Индивидуальные теплосчётчики и новые правила
Главный вопрос — в собственности ли у застройщика остался ИТП и инженерные узлы. Если да, контроль над начислениями тепла будет затруднён, даже при наличии индивидуальных счётчиков.
Индивидуальные теплосчётчики в новых домах действительно сделали оплату отопления более прозрачной, но полностью проблему не сняли. Общедомовые расходы на тепло по-прежнему остаются зоной риска. Сегодня большинство новых домов в Москве оборудуются индивидуальными теплосчётчиками на каждую квартиру. Это означает, что собственник платит за фактически потреблённое тепло, а не «в среднем по дому». На первый взгляд это решает проблему «завышенных тарифов», но иллюзий питать не стоит.
Во-первых, остаётся общедомовое потребление тепла — подогрев воды, отопление холлов, лифтовых холлов, подвалов. Эти расходы распределяются управляющей компанией между всеми собственниками.
Во-вторых, жильцы по-прежнему не имеют доступа к общедомовым приборам учёта, установленным в подвале. Управляющая компания или ГБУ «Жилищник» сами снимают показания, и проверить их корректность крайне сложно.
В-третьих, даже при наличии индивидуальных теплосчётчиков в практике юристов возникают споры о том, как правильно распределять общие расходы.
Таким образом, наличие индивидуального счётчика в квартире снижает риски, но не избавляет полностью от зависимости от управляющей компании.
Что выбрать покупателю квартиры за 30 миллионов
Если речь идёт о покупке жилья бизнес-класса стоимостью около 30 миллионов рублей, сама по себе переплата в 5–10 тысяч рублей за содержание не критична. Но решать нужно исходя из приоритетов:
- если для вас важен сервис, комфорт, статус, — частная УК;
- если на первом месте экономия, предсказуемость тарифов или квартира большей площадью — «Жилищник».
Юридический совет
Перед покупкой квартиры в новостройке обязательно запросите у застройщика или уже у конечного собственника:
- договор управления домом;
- платежный документ с расшифровкой тарифов на содержание и ремонт;
Это даст понимание, готовы ли вы переплачивать за комфорт и зависимость от частной УК, либо предпочтёте более простой, но предсказуемый вариант с ГБУ «Жилищник».
Частная УК — это сервис и престиж, но с более высокими тарифами и зависимостью от застройщика.
«Жилищник» — это экономия и предсказуемость, но без индивидуального подхода и достойного сервиса.
Так что, при покупке квартиры за 30 миллионов, выбор зависит не только от цены обслуживания, но и от готовности контролировать свою УК. Даже по управлением «Жилищника» из обычного дома можно сделать «конфетку».