Принятый Государственной Думой ФС РФ в третьем чтении законопроект № 120505-7, получивший широкий резонанс в обществе, особенно среди москвичей, как закон о реновации жилья в г. Москве, содержит ряд положений, касающихся финансовых услуг, предоставляемых физическим лицам кредитными организациями, прежде всего банковскими структурами.

Во-первых, в принятой редакции вышеназванного законопроекта нашли отражения критические замечания представителей банковского сообщества на его редакцию во втором чтении, касающиеся сложившихся залоговых операций банков на вторичном рынке жилья, включенного в программу реновации. Замечания, как правило, касались отсутствием в законопроекте адекватного механизма перевода ипотеки вторичного жилья на новое жилье, приобретаемого его собственником по договору мены. Теперь же такой механизм создан и он включает:

  • переход прав собственности на новое жилое помещение, осуществляемый на основе соответствующего договора собственника «вторички» и уполномоченного органа, что автоматически влечет переход прав и обязанностей по ипотеки (при ее наличии) при том, что условия прежнего договора об ипотеке применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога;
  • замена предмета ипотеки не является основанием для пересмотра обязательств сторон по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда;
  • оценка нового жилого помещения, являющегося предметом новой ипотеки, определяется на основании соглашения залогодателя с залогодержателем об оценке предоставленного жилого помещения, а при его отсутствии - на основании подтвержденной заключением оценщика денежной оценки такого жилого помещения либо на основании его кадастровой стоимости;
  • государственная регистрация ипотеки нового жилья осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на него без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности, то есть автоматически.

Во-вторых, данный законопроект в третьем чтении предусматривает активное участие банков в предоставлении ипотечных кредитов собственникам нового жилья в случае реализации ими предоставленного права по письменному заявлению приобретать за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы. Источниками таких доплат могут быть как собственные средства собственников, так и заемные средства в формате ипотечного кредитования, широко осуществляемого банками среди различных слоев населения. Правом улучшать свои жилищные условия законопроектом наделены и наниматели жилья, однако они не являются его собственниками и для них требуется особый механизм ипотечного кредитования, имея в виду их как потенциальных собственников новых жилых помещений в рамках программы реновации.

Интерес банков к ипотечному кредитованию собственников жилых помещений, подлежащих мене на новые жилые помещения в рамках программы реновации, может заключаться в следующем:

  • в качестве обеспечения ипотечного кредита выступает новое высоколиквидное жилое помещение заемщика, особенно, если оно расположено в центральных районах Старой Москвы;
  • гарантом исполнения залогодателем своих обязательств по ипотечному кредиту может выступать не только он как должник по кредитному договору, но и 3-е лицо, например, город Москва, несущее субсидиарную ответственность по неисполнению или ненадлежащему исполнению Фондом содействия реновации жилого фонда г. Москвы своих обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, выступающее в качестве обеспечения по кредиту;
  • интерес собственников старого жилья в улучшении его условий за дополнительную плату с использованием ипотечного кредита, подкрепляемый имущественным налоговом вычетом в размере фактически понесенных таких доплат (до 2 млн. рублей) и процентов погашения такого кредита (до 3 млн. рублей), что в совокупности может обусловить массовый спрос на ипотечный кредит в рамках программы реновации, учитывая потенциальную экономию приобретателя улучшенного жилья до 260 тыс. рублей и плательщика процентов — до 390 тыс. рублей.;
  • упрощенное оформление ипотеки новых жилых помещений в рамках программы реновации жилья в г. Москве.

Принятый Государственной Думой ФС РФ законопроект 120505-7 в третьем чтении подлежит одобрению Советом Федерации ФС РФ и утверждению Президентом РФ, прежде чем он вступит в силу как Федеральный закон. На этом пути возможно внесение изменений в его текст, в том числе касающихся характера участия банков в реализации программы реновации. Представляется, что такие изменения могли бы касаться их активного взаимодействия с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда в г. Москве, которому предоставлены широкие полномочия по привлечению денежных средств граждан и организаций к реализации программы. Одной из форм такого взаимодействия может рассматриваться государственно-частное партнерство, внесение соответствующих поправок в Федеральный закон о котором может быть предложено в рамках предстоящего одобрения и утверждения рассмотренного законопроекта.

 

Форма обратной связи

Звоните нам по телефону +7 (925) 741-81-92, +7 (925) 772-04-07 или пишите info@inzempravo.ru